Zakup działki pod przyszłą inwestycję wiąże się ze sporymi kosztami. Jednak może to się zwrócić ze sporym zyskiem. Zysk jest zależny od chłonności działki – tego ile i co możemy na niej zbudować. Zanim dojdzie do projektowania, budowy i sprzedaży, konieczne jest odpowiednie wybranie terenu. W tym artykule opisujemy na co zwrócić uwagę.
1. Gabaryty i metraż działki
Pierwszą kwestią jest metraż. Na jego podstawie i dopuszczalnej powierzchni zabudowy jesteśmy w stanie wstępnie oszacować powierzchnię jaką możemy zabudować. Trzeba pamiętać także o gabarytach działki. W sprzedaży jest wiele działek porolnych. Ich cechą charakterystyczną jest mała szerokość, co znacznie ogranicza możliwości zabudowy. Są także działki o nieregularnym przebiegu granic. W związku z powyższym metraż zawsze należy analizować łącznie z gabarytami.
2. Przeznaczenie terenu
Kolejnym zagadnieniem jest przeznaczenie terenu. W warunkach zabudowy wskazane są konkretne budynki, jakie można postawić. W planach miejscowych zaś określa się przeznaczenie terenu. Powierzchnia danego terenu nie pokrywa się z powierzchniami działek. Większe działki mogą leżeć na kilku obszarach, o różnych funkcjach. Niektóre z terenów nie nadają się do zabudowy. Przeznaczone są pod zieleń lub pod drogi. Możemy zapłacić za np. 10 000 m2 działki, z czego zabudować można np. 7000 m2. Warto oszacować teren nadający się do zabudowy. To dobry argument przy negocjacji ceny.
3. Linie zabudowy
W planach miejscowych oraz decyzjach WZ niemal zawsze są wskazane linie zabudowy. Zarówno nieprzekraczalne jak i obowiązujące. Poza tymi liniami należy zwrócić uwagę na to, czego nie narysowano. Są to odległości od elementów infrastruktury technicznej takich jak: sieci, tory kolejowe, drogi. Istotne są także odległości od budynków na działkach sąsiednich wynikające z przepisów pożarowych.
4. Parametry zabudowy
Jest to jeden z najczytelniejszych elementów w planie miejscowym lub decyzji WZ. Są to parametry takie jak wysokość, kąt spadku dachu lub intensywność zabudowy. Często parametry są korzystne, co daje wrażenie dużej chłonności działki. Dane te trzeba rozpatrywać w nawiązaniu do pozostałych ograniczeń. Pozwoli to uniknąć niemiłego zaskoczenia.
5. Przepisy odrębne
Poza wcześniej opisanymi ograniczeniami jest kilka informacji w dokumentach planistycznych, których nie da się graficznie przedstawić. Wiążą się one z dodatkowymi kosztami projektu i budowy lub opóźnieniami w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Najczęściej spotykane to:
- położenie działki na terenie zalewowym (obszar szczególnego zagrożenia powodzią) – wymagane pozwolenie wodno-prawne
- położenie na obszarze ograniczonego użytkowania lotniska – wymagany operat akustyczny
- położenie w strefie oddziaływania linii wysokiego napięcia, gazociągu lub innych ważniejszych sieci – wymagane uzgodnienie z gestorem
- położenie w strefie oddziaływania cmentarza – ograniczenia dot. czerpania wody
- położenie na terenie skarpy – droższe fundamenty, dodatkowe opracowania geologiczne
- położenie na trudnych gruntach (grunty nieprzepuszczalne, wysoka woda gruntowa) – droższe fundamenty
- położenie na terenie siedliska gatunków chronionych – utrudniona wycinka drzew
Żadna z powyższych sytuacji nie wyklucza budowy. Wiąże się jednak z dodatkowymi opracowaniami. Powoduje to opóźnienia w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Część wygeneruje dodatkowe koszty budowy.
6. Dostęp do infrastruktury technicznej
Dobre położenie w planie nie gwarantuje możliwości budowania. Konieczny jest dostęp do infrastruktury:
- dostęp do drogi (bezpośrednio, za pośrednictwem działki dojazdowej lub przez służebność przejazdu)
- media – minimum potrzebnym do otrzymania pozwolenia na budowę jest dostęp do prądu. Czasem jednak plany miejscowe wymają również dostępu do wody z sieci. Nie dopuszczają czerpania wody ze studni w przypadku braku wodociągu. Brak mediów wpływa na cenę nieruchomości. Zarówno w trakcie zakupu działki jak i w trakcie sprzedaży gotowej nieruchomości.
Podsumowanie
Jak widać, warto gruntownie sprawdzić działkę przed jej zakupem. Im większy teren, tym większe ryzyko. Nie wszystkie działki obarczone są tyloma ryzykownymi zapisami planistycznymi, co duże działki. Co jakiś czas trafia się jednak trudna działka, nawet jeśli jest niewielka. Warto wtedy wiedzieć co nas czeka i powierzyć sprawdzenie terenu doświadczonym architektom.
arch. Jacek Jurkiewicz