Wielu naszych klientów na różnych etapach pracy nad projektem i budową próbuje zgłębić zagadnienia związane z powierzchnią zabudowy. Wiedza ta jest potrzebna na etapie opracowania projektu, aby zrozumieć, co każda z powierzchni oznacza. Przydaje się również później, na etapie związanym ze zgłaszaniem budynku do użytkowania, kiedy przychodzi czas na wypełnienie wniosków w celu wyliczenia podatku od nieruchomości.

Podstawą prawną do określenia tych powierzchni jest polska norma dotycząca właściwości użytkowych w budownictwie PN-ISO 9836:2015-12 oraz rozporządzenie dotyczące warunków technicznych dla budynków. W interpretacjach poszczególnych rozwiązań pomagają orzeczenia sądów. Opisane poniżej metody są wynikiem naszej wieloletniej praktyki projektowej i współpracy z urzędnikami.

Przygotowując projekty, posługujemy się dwoma kategoriami powierzchni:
– powierzchnie wykorzystywane przy bilansowaniu terenu
– powierzchnie wykorzystywane do określenia metrażu budynku

Powierzchnie wykorzystywane przy bilansowaniu zagospodarowania terenu

Pierwszy typ powierzchni pozwalający na bilansowanie terenu dzieli się na:
– powierzchnia zabudowy
– powierzchnia trawników i wód powierzchniowych stanowiących powierzchnię biologicznie czynną
– powierzchnia utwardzeń 

Sumą tych powierzchni powinna być wartość odpowiadająca powierzchni działki.

Powierzchnia zabudowy – jest to powierzchnia liczona po obrysie zewnętrznych krawędzi wykończonego budynku. Do tej powierzchni nie wliczamy elementów drugorzędnych, takich jak schody zewnętrzne, daszki, rampy oraz elementów niewystających ponad powierzchnię terenu (garaż podziemny nie stanowi zatem powierzchni zabudowy). Wliczamy za to powierzchnię jaką zajmują nadwieszenia kondygnacji. W związku z tym powierzchnia nadwieszenia kondygnacji nad trawnikiem stanowi w takim przypadku powierzchnię zabudowy.

Powierzchnia biologicznie czynna – jest to powierzchnia, na której możliwa jest naturalna wegetacja roślin oraz powierzchnie wód powierzchniowych. W tym przypadku sprawa jest o tyle skomplikowana, że w różnych aktach prawnych są różne definicje powierzchni biologicznie czynnej. Podstawową definicją jest ta podana w rozporządzeniu o warunkach technicznych. Poza trawnikiem na gruncie dopuszcza ona także zaliczenie do powierzchni biologicznie czynnej 50% powierzchni „zielonej” na dachach i tarasach, jeżeli powierzchnia takiego pojedynczego dachu wynosi ponad 10 m². W takim przypadku taras jest jednocześnie powierzchnią zabudowy i powierzchnią biologicznie czynną.

Warto pamiętać, że obowiązującą definicją jest ta podana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, na którego obszarze wykonujemy projekt. Czasem powołuje się ona na tę podaną w warunkach technicznych, a czasem jest nieco inna. Studiując taki plan, należy zwrócić uwagę, czy plan dopuszcza powierzchnię biologicznie czynną na dojściach i dojazdach (w postaci tzw. „ekokratki” o odpowiednim wskaźniku powierzchni biologicznie czynnej).

Powierzchnia utwardzeń – to wszelkiego rodzaju utwardzenia na powierzchni dojść, dojazdów, a także opaski żwirowe wokół budynków, na których niemożliwe jest funkcjonowanie roślinności.

Powierzchnie wykorzystywane do określenia metrażu budynku

Druga kategoria to powierzchnie dotyczące metrażu budynku. Zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 Jest to przede wszystkim powierzchnia całkowita będąca sumą powierzchni całkowitych na każdej kondygnacji. Powierzchnia całkowita kondygnacji to powierzchnia liczona po zewnętrznym obrysie budynku na poziomie wykończonej posadzki wewnątrz budynku.

Do powierzchni tej wliczamy także:
– loggie
– zadaszone tarasy

Nie wliczamy zaś:
– balkonów
– niezadaszonych tarasów
– wnęk i występów dla celów konstrukcyjnych lub estetycznych oraz wyprofilowań, jeżeli nie zmieniają powierzchni netto kondygnacji

Kolejna istotna kwestia, o której warto wspomnieć, to poddasza. Według powyższej normy, wszystkie poddasza niezależnie od tego, czy są użytkowe czy nie, są wliczane do powierzchni całkowitej pod warunkiem, że ich wysokość wynosi powyżej 1,9 m – są z definicji kondygnacją i można poruszać się po nich w pozycji wyprostowanej.

Powierzchnię całkowitą możemy rozłożyć na mniejsze składowe, którymi są:
– powierzchnia netto
– powierzchnia konstrukcji
– powierzchnia zadaszonych tarasów i loggii

Powierzchnia netto to powierzchnia, którą można zobaczyć w tabelach przy większości rzutów kondygnacji, które dostajemy od architektów czy deweloperów. Jest to powierzchnia wszystkich pomieszczeń w świetle wykończonych ścian. Kiedy w ofertach sprzedaży podana jest powierzchnia mieszkania, to jest to właśnie powierzchnia netto. Jest tu jednak pewna istotna zależność. Powierzchnia ta jest związana z wysokością pomieszczenia w świetle. Otóż, jeżeli chcemy zmierzyć powierzchnię pokoju ze skośnym dachem na poddaszu, to część pomieszczenia o wysokości powyżej 2,2 m uwzględnimy całkowicie. Część o wysokości od 1,4 m do 2,2 m uwzględnimy w 50%, natomiast część poniżej 1,4 m całkowicie pominiemy.

Powierzchnia konstrukcji to powierzchnia zajęta przez wszelkiego rodzaju ściany i inne przegrody. Tej powierzchni nie podajemy w żadnych bilansach.

Powierzchnia zadaszonych tarasów i loggii to powierzchnia ograniczona ścianami i balustradami.

W powyższym artykule opisaliśmy praktyki dotyczące określania powierzchni stosowane przy wykonywaniu analiz chłonności i projektowaniu budynków. Ze względu na niejednolite przepisy w geodezji i zarządzaniu nieruchomościami, można spotkać się z istotnymi różnicami w definicjach powierzchni. Mamy nadzieję, że nieco rozjaśniliśmy Państwu temat dość zawiły temat. Jeśli jednak nadal mają Państwo wątpliwości to chętnie je rozwiejemy. Zapraszamy do kontaktu.

Autorem tekstu jest mgr inż. arch. Jacek Jurkiewicz, pracujący na co dzień w zespole architektów A8 Architektura. 

 

Bibliografia:

Polska Norma: Właściwości użytkowe w budownictwie PN-ISO 9836:2015-12
Rozporządzenie – warunki techniczne jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 7 czerwca 2019 roku z późn. zmianami
Rozporządzenie – zakres i forma projektu budowlanego z dnia 25 czerwca 2021 roku