Decyzja o warunkach zabudowy. Co to takiego?

Nasi klienci często zastanawiają się nad tym co mogą zbudować na działce, którą posiadają lub planują nabyć.

W przypadku gdy działka znajduje się na obszarze obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), można to szybko sprawdzić. Nieco trudniej jest w momencie gdy takiego planu nie ma. Wtedy, aby móc cokolwiek wybudować, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Decyzję taką wydaje się dla konkretnej działki. W przeciwieństwie do MPZP, który z góry określa co można zbudować, w decyzji WZ to my wnioskujemy o daną zabudowę i urząd na podstawie wniosku oraz przeprowadzonej analizy otoczenia wydaje WZ.

Jeżeli jesteście ciekawi z czym to się wiąże, zapraszamy do dalszej lektury.

Podstawa prawna?

Na początek warto wiedzieć, że każda decyzja o warunkach zabudowy WZ jest opracowana na podstawie konkretnych aktów prawnych.
Są to: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz Rozporządzenie w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy.

Gdzie złożyć wniosek?

Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, należy złożyć do urzędu wniosek o warunki zabudowy. W większości przypadków wniosek składa się do urzędu gminy do wydziału planowania przestrzennego. W większych miastach np. w Warszawie wniosek składa się do urzędu dzielnicy. Wnioski można ściągnąć ze strony danego urzędu. Poniżej przykład wniosku o ustalenie warunków zabudowy dostępnego na stronie Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy:

LINK

Jak wypełnić wniosek?

Wypełnienie wniosku na pierwszy rzut oka może się okazać proste. Jest jednak kilka aspektów wymagających uwagi. Pierwsza kwestia wymagająca opisania to rodzaj planowanej inwestycji. Bardzo ważne jest aby opisać to zgodnie z przyjętą w prawie budowlanym nomenklaturą. To bardzo ważne. My bowiem składając wniosek będziemy mieli pewien zamysł, zaś inspektor wydający decyzję o warunkach zabudowy wpisze w tytule WZ to co wpisaliśmy jako rodzaj inwestycji. Na dalszym etapie inny urzędnik będzie sprawdzał zgodność projektu budowlanego z decyzją WZ. Nie będzie miał wiedzy nt. tego co mieliśmy na myśli na etapie składania wniosku. Dlatego też ważne jest aby nazwa planowanej inwestycji była klarowna i możliwe najprostsza, a także zgodna z prawem budowlanym.

Następnym krokiem jest prawidłowe podanie obszaru inwestycji przeznaczonego pod zabudowę, a także obszaru pod wjazdy i infrastrukturę. Jeżeli nasz teren znajduje się częściowo na terenie obowiązującego MPZP, wtedy taki obszar należy wyłączyć z wniosku o WZ. Wszystko co opisaliśmy powyżej należy zaznaczyć na mapie zasadniczej, która będzie obejmowała obszar 3-krotności frontu działki. Za front uznajemy tę część działki, która ma dostęp do drogi.

Idąc dalej musimy opisać teren inwestycji, jego otoczenie, a także podać charakterystyczne parametry takie jak powierzchnia zabudowy czy powierzchnia całkowita. Wszystkie te powierzchnie powinny zostać policzone zgodnie z obowiązującą normą. Warto podać je z niewielkim zapasem. W WZ przeważnie są podane maksymalne dopuszczalne wartości powierzchni, więc im większą wartość podamy, tym więcej pola do działania będziemy mieć na etapie projektu budowlanego.

Jednym z elementów jakie musimy podać we wniosku to parametry inwestycji oraz dane charakteryzujące wpływ inwestycji na środowisko. Tu po raz kolejny musimy podać powierzchnię zabudowy i powierzchnię użytkową, które podawaliśmy wcześniej. Tym razem jednak musimy podać je nie zgodnie z normą, a zgodnie z rozporządzeniem ws. przedsięwzięć mogących znacząco lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Liczenie tych powierzchni odbywa się zatem trochę inaczej.

Ostatnim z elementów wniosku jest zapotrzebowanie na media w litrach na sekundę lub metrach sześciennych na dobę.

Czy sam wniosek czy coś jeszcze?

Poza samym wnioskiem musimy dodać do niego odpowiednie załączniki. Są to:
– Wspomniana wcześniej mapa zasadnicza, obejmująca obszar wokół działki w promieniu odpowiadającym 3-krotności frontu działki.
– Informacje lub warunki techniczne nt. możliwości przyłączenia budynku do sieci. Dokumenty te są do zdobycia u poszczególnych gestorów sieci.
– Koncepcja projektowa.

Koncepcja projektowa?

Koncepcja projektowa to najważniejszy załącznik do wniosku o wydanie WZ.
Koncepcja powinna składać się z części opisowej, w której zwięźle opiszemy przedmiot inwestycji, istniejące oraz projektowane zagospodarowanie terenu, a także obszar oddziaływania inwestycji. Informacje w opisie powinny być spójne z informacjami we wniosku.

Poza częścią opisową potrzebna będzie także część rysunkowa, na której zaznaczymy gabaryty zabudowy. To bardzo ważna część pracy. Im bardziej będzie dopracowana, tym mniej niespodzianek czeka nas na kolejnych etapach uzyskiwania pozwolenia na budowę. Informacje dotyczące powierzchni jakie podamy we wniosku będą dla nas wiążące przy opracowywaniu projektu budowlanego. Nie oznacza to wprawdzie, że trzeba będzie wybudować budynek dokładnie o takim metrażu, jak podano we wniosku, ale metraż ten nie powinien być większy. Warto zatem już na tym etapie sprawdzić ile pomieszczeń i o jakim metrażu potrzebujemy. Dzięki temu będziemy w stanie oszacować rozmiary budynku. Warto na tym etapie skorzystać z pomocy architekta, ponieważ na zmiany w decyzji WZ czeka się długo.

Najczęstsze błędy we wnioskach?

W naszej pracy spotkaliśmy się z wieloma wnioskami WZ. Czasami zapisy zawarte w nich były sformułowane w taki sposób, że na dalszych etapach rodziły się niepożądane problemy. Poniżej załączamy przykłady kilku wybranych błędów, z jakimi się spotkaliśmy:

1. Nieprawidłowe podanie tytułu inwestycji. W tytule niepotrzebnie wpisano obiekt garażowy. W założeniu miał to być garaż wbudowany w budynek, jednak wg urzędu rozpatrującego projekt budowlany taki zapis obligował inwestora do postawienia dodatkowego obiektu garażowego.
2. Opisanie w tytule inwestycji zbyt dużej ilości budynków. Docelowo na działce nie dało się wstawić takiej ilości budynków jak pierwotnie zakładano, ponieważ ich położenie byłoby niezgodne z przepisami budowlanymi lub budynki byłyby zbyt małe by dało się je prawidłowo użytkować.
3. Brak zabezpieczenia terenu pod miejsca parkingowe na etapie ustalania powierzchni zabudowy. Taki błąd prowadzi do konieczności budowania droższych garaży lub zmniejszania powierzchni użytkowej budynku.
4. Brak przeprowadzenia analizy przesłaniania, a także analizy nasłonecznienia. Na etapie WZ nie jest to sprawdzane. Będzie to jednak sprawdzone na etapie procedowania pozwolenia na budowę.
5. Wpisanie zbyt wielu funkcji budynku w tytule inwestycji. Wnioskując o warunki zabudowy dla budynku mieszkalno-biurowo-usługowego trzeba zaprojektować budynek o takich funkcjach. W przypadku zmiany np. na budynek mieszkalno-usługowy konieczna jest zmiana decyzji WZ.
6. Nieprecyzyjne podanie typu dachu. Wg warunków zabudowy dach dwuspadowy i wielospadowy to nie to samo.

Niestety błędów takie jak te jest więcej. Przyczyną większości z nich jest zbyt ogólne podejście do tematu koncepcji i brak doświadczenia w procesie uzyskiwania pozwoleń na budowę.

Złożyliśmy wniosek: co dalej?

Kiedy już nasz wniosek zostanie przyjęty urząd, w pierwszej kolejności sprawdzi czy jest kompletny i czy jest prawidłowo wypełniony.
Jeżeli brakuje jakiegoś dokumentu lub jeżeli np. nazwa inwestycji jest niezgodna z prawem budowlanym, wtedy zostaniemy poproszeni o skorygowanie go. W następnym kroku inspektor ma za zadanie wykonać analizę otoczenia, o której wspomnieliśmy na początku artykułu. Jeżeli z analizy otoczenia wynika, że nasza zabudowa wpisze się w sąsiedztwo, dostaniemy decyzję pozytywną. Jeżeli zabudowa sąsiedzka odbiega od naszego zamysłu, zostaniemy poproszeni o korektę wniosku. Może być tak w przypadku, gdy np. wnioskujemy o budynek wysokości 12 m, a w okolicy najwyższe obiekty mają do 9 m. Może się też zdarzyć tak, że dostaniemy decyzję odmowną, jeżeli w okolicy nie ma zabudowy o podobnej funkcji do wnioskowanej. Wydanie WZ jest zależne od tzw. „dobrego sąsiedztwa”. Ponadto urząd, który przygotowuje decyzję WZ, uzgadnia ją z innymi podmiotami na etapie jej opracowywania.

Ile czasu minie od złożenia wniosku do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy?

Cała procedura może trwać od 3 do 6, a czasem nawet 9 miesięcy. Czas ten jest zależny od tego czy wniosek jest prawidłowo wypełniony oraz od otoczenia terenu będącego przedmiotem wniosku (to przekłada się na czas przygotowania analizy), a także od ilości uzgodnień jakie urząd musi zrobić. Istotny jest także urząd, w którym składamy wniosek. W Warszawie i okolicach ze względu na wzmożony ruch budowlany czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku jest dłuższy.

Czy muszę być właścicielem działki, aby uzyskać warunki zabudowy?

Aby uzyskać WZ nie trzeba być właścicielem działki. Wtedy należy jednak liczyć się z opłatą skarbową w wysokości 598 zł. Ta opłata obowiązuje także dla decyzji WZ, które dotyczą budynków innych niż mieszkaniowe.

Kto może wypełnić wniosek?

Od strony formalnej wniosek o WZ może wypełnić każdy. Tak samo każdy może wykonać koncepcję projektową. Prawo nie narzuca tutaj obowiązku posiadania uprawnień budowlanych. Praktyka pokazuje jednak, że przydatna jest fachowa wiedza techniczna oraz odrobina doświadczenia aby uniknąć błędów oraz komplikacji na dalszych etapach związanych np. z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Przed rozpoczęciem przygody warto jest skonsultować się ze specjalistą lub po prostu zlecić mu uzyskanie warunków. Zachęcamy do kontaktu z naszym biurem.

arch. Jacek Jurkiewicz

Bibliografia:
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy.