Większość inwestorów przed zakupem działki szczegółowo bada teren lub zleca wykonanie analiz chłonności architektowi. Najczęściej chce wiedzieć ile maksymalnie na działce można zmieścić mieszkań lub usług, oraz czy nie ma jakiś niebezpieczeństw z nią związanych. W naszym biurze wykonujemy znaczną ilość takich analiz chłonności terenu, czasem też otrzymujemy już gotowe, wykonane przez inne pracownie projektowe.

Przygotowanie dobrej, rzetelnej analizy chłonności sprawia dużo frajdy projektowej, ale jest też niezwykle trudne ze względu na szereg zagadnień wymagających poruszenia. Niekiedy wymaga też rozbudowanych analiz urbanistycznych.

Podstawą wykonania analizy chłonności terenu powinny być poniższe opracowania:

1. Operat szacunkowy – wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę nieruchomości szczegółowo opisuje działkę i wskazuje na akty prawne, np. prawa miejscowego, które bezpośrednio jej dotyczą.
2. Miejscowy plan Zagospodarowania Przestrzennego – część terenów w Polsce objętych jest przygotowanymi przez urbanistów planami, które dokładnie określają przeznaczenie terenu i budynków, takie jak maksymalna wysokość, liczba kondygnacji. Plan do analizy chłonności można ściągnąć z Internetu lub zamówić wypis w Starostwie, na który czeka się około tygodnia. W Warszawie obszary objęte planami i ich teksty planów zamieszczane są na urzędowej mapie Warszawy.
3. Decyzja o Warunkach zabudowy – Tylko niewiele ponad 25% powierzchni kraju jest objętych Planami Miejscowymi. Dla pozostałych 70% możliwości zabudowy określi Decyzja o Warunkach Zabudowy wydawana przez Gminę. Wydanie takie decyzji jest długotrwałe (kilka miesięcy) i poprzedzają ją uzgodnienia formalne oraz szczegółowa analiza architektoniczno-urbanistyczna wykonana przez urzędników. Decyzja określi między innymi: linie zabudowy, wskaźniki powierzchni, szerokość elewacji frontowej, geometrię dachu, maksymalną wysokość elewacji. Wielu inwestorów nie chce czekać na taką decyzję niektórzy zaś podpisują umowę przedwstępną ze sprzedającym i zakup uzależniają od pozytywnie wydanej, prawomocnej powyższej Decyzji.
4. Analiza Architektoniczno-Urbanistyczna – wykonanie takiego opracowania może być częścią analizy chłonności. Przygotowując ją należy oprzeć się na Ustawie „O Planowani i Zagospodarowaniu Przestrzennym” oraz na Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury „W sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu”. Daje to dużą szansę na to, że analiza będzie zbieżna z analizą urbanista w Gminie. Jednakże należy pamiętać, że analiza urbanistyczna jest zawsze częściowo subiektywnym opracowaniem.
5. Studium – jeśli teren nie jest objęty Planem Miejscowym, to jest duża szansa, że objęty jest Studium. Ten dokument wskazuje na ogólne, najważniejsze wytyczne dla terenu i ograniczenia. Nie jest jednak ściśle obowiązującym i wielokrotnie udawało mi się uzyskiwać dla klientów lepsze Warunki Zabudowy niż określone w studium. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy dostępne jest na stronie Urzędu Miasta. Wszystkie decyzje o Warunkach Zabudowy niezgodne z nim są szczegółowo sprawdzane przez Ratusz, co niezwykle wydłuża czas oczekiwania.
6. Mapa – aktualna mapa zasadnicza.
7. Wypis i wyrys z rejestru gruntów – określający w szczególności rodzaj gruntów. Najczęstszym problemem utrudniającym budowę są grunty klasyfikowane jako rolne (spotykane nawet w miastach) oraz grunty leśne
8. Opinia geotechniczna – określa nośność gruntu, możliwości posadowienia, poziom wody gruntowej, niebezpieczeństwo powodzi. Na jej podstawie można oszacować rodzaj i koszty fundamentowania.
9. Wstępne warunki mediów – informacje od gestorów mediów dotyczące możliwości zaopatrzenia budynków i działki w: gaz, wodę, w tym na cele pożarowe, dostępność cieplnej sieci miejskiej, kanalizacji.
10. Dokumenty drogowe – potwierdzają to, że działka ma dostęp do drogi publicznej, co jest w pierwszej kolejności niezbędne do uzyskania decyzji o Warunkach Zabudowy i oczywiście jest potrzebne do funkcjonowania budynku.

Nie wszystkie z tych dokumentów są od razu dostępne, niektóre z nich architekt otrzymuje od inwestora o inne występuje sam. Szczegółowe ich zbadanie staje się podstawą opracowania analizy chłonności terenu.

Analizy w zależności od potrzeb różnią się od siebie bardzo. Zarówno zakresem jak i szczegółowością opracowania. Zasadniczo opracowanie składa się z części opisowej i części rysunkowej.

Opis
W części opisowej powinny znaleźć się:

1. Analiza zapisów prawa miejscowego. W najbardziej komfortowej sytuacji są to zapisy Miejscowego planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy. Jeśli takie dokumenty są dla działki, to świetnie! Z dużą precyzją można określić potencjalną zabudowę. Jeśli nie ma ich to jest trudniej. Posiłkujemy się wtedy dokumentem bardziej ogólnym – Studium Uwarunkowań. W przypadku i jego braku, pozostaje analiza zabudowy sąsiedniej oraz aktów prawnych będących w opracowaniu Gminy.
2. Opis proponowanej zabudowy, pod kątem optymalnego wykorzystania działki.
3. Opis obsługi terenu przez infrastrukturę techniczną.
4. Zestawienie powierzchni w formie tabeli. Dla inwestora najważniejszą powierzchną jest najczęściej PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań). Często zaś PUU (powierzchnia użytkowa usług) lub GLA (gross leasable area – powierzchnia najmu brutto). Zobacz też nasz artykuł.
5. Opis wariantów – jeśli takie są. Np. można zbadać działkę pod kątem zabudowy jednorodzinnej a potem wielorodzinnej. Porównać zyskowność każdej z opcji.
6. Analiza silnych i słabych stron działki. Może być w formie tabeli SWOT lub innej. Dotyczy możliwości zabudowy, przyłączenia mediów, komunikacji, sąsiedniej zabudowy, zieleni na działce.

Rysunki
Część rysunkowa zależy od czasu i budżetu. Także do potrzeb inwestora na tym etapie. W minimalnym zakresie powinna zawierać:

1. Schematy analizujące zapisy prawa miejscowego.
2. Schematy możliwego zagospodarowania terenu.
3. Propozycja zabudowy działki w formie bryłowej.

Często część rysunkowa uzupełniana jest o:

• różne warianty zabudowy
• rysunki głównej kondygnacji (np. powtarzalnej przy. mieszkaniach)
• rysunki pozostałych kondygnacji
• analizy nasłonecznienia i przesłaniania (szczególnie w przypadku sąsiedztwa z zabudową mieszkaniową)
• schematyczne przekroje budynku
• wizualizacje.

Plan Miejscowy – skan wersji papierowej i wersja cyfrowa

Na co zwrócić uwagę?
Często możliwość zabudowy jest ograniczona. Są czynniki, których inwestor nie spodziewa się. Wykonując analizę należy przebadać w w szczególności:

• wady prawne działki (często analizowane na wcześniejszym etapie),
• wskaźnik wysokości zabudowy,
• wskaźnik intensywności zabudowy,
• wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej,
• zgodność inwestycji z przeznaczeniem ternu,
• dojazd do inwestycji, w tym dojazd na potrzeby gaszenia pożaru,
• wskaźnik miejsc parkingowych,
• inne zapisy szczegółowe prawa miejscowego,
• inne, ogólne przepisy Prawa Budowlanego,
• możliwości przyłączenia mediów, w tym dostępność wody na potrzeby ppoż.,
• strefy ochrony konserwatorskiej i archeologicznej,
• ograniczenia związane z hałasem,
• ograniczenia związane z ochroną środowiska,
• uchwały lokalne, np. Sejmiku,
• zieleń na działce, ewentualnie cenne drzewa do wycinki,
• istniejące budynki, sieci napowietrzne i podziemne,
• parametry techniczne gruntów, w szczególności poziom wody gruntowej,
• klasyfikacja gruntów (budowlane, rolne, leśne),
• sąsiedztwo.

Czynników jest wiele. Ich analiza nie zawsze jest na wstępnym etapie w 100% możliwa. Jest jednak niezwykle ważna dla dalszego powodzenia inwestycji. Pominięcie jednego aspektu może mieć katastrofalne skutki w przyszłości. Dobra analiza odnosi się co najmniej do każdego z tych punków.

Dla wytrwałych, na koniec, nasze przykładowe analizy działek:

arch. Piotr Lewandowski