Jak inwestować w osiedla domów jednorodzinnych

Wiele osób marzy o własnym domu. Szczególnie rodziny, które chciałyby mieć kawałek działki oraz więcej przestrzeni do życia. Deweloperzy coraz częściej wychodzą naprzeciw tym oczekiwaniom. Budują osiedla domów jednorodzinnych, domów w systemach zabudowy bliźniaczej i szeregowej. A8 Architektura pomaga zaplanować optymalną inwestycję korzystną zarówno finansowo jak i atrakcyjną dla przyszłych mieszkańców. 

Analizy działek

Dziś działki osiągają rekordowe ceny. Oczywiście wartość zależy od lokalizacji, ale także od planistycznych możliwości zabudowy. Dlatego pierwszym etapem są analizy chłonności działek. Każdego tygodnia trafiają do naszego biura zapytania związane ze:

  • sprawdzeniem, jaki jest możliwy rodzaj zabudowy, 
  • ile budynków i lokali się zmieści,
  • jakie są ograniczenia działki (np. dojazd, parkowanie, linie wysokiego napięcia),
  • przygotowaniem optymalnej koncepcji urbanistycznej. 

Do przemyślenia jest wiele aspektów. Jeśli chcesz wiedzieć więcej: to o analizach chłonności działek przygotowaliśmy dwa wpisy:

Rodzaje budynków jednorodzinnych

Jest bardzo istotne, aby wiedzieć, jaki rodzaj zabudowy jest optymalny dla naszej inwestycji. Prawo budowlane dokładnie określa czym jest dom jednorodzinny. Zgodnie z Ustawą: budynkiem jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Jednak wyobraźnia architektów nie zna granic. Powstają więc bardzo różne, ciekawe warianty tych budynków „jednorodzinnych”. 

  • Budynki jednorodzinne, wolnostojące – czyli zwykłe domy, najczęściej na wydzielonych działkach, z dużymi ogródkami. 
  • Budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej – czyli dwa domy obok siebie stykające się jedną ścianą. Często plany miejscowe pozwalają na ich budowę na mniejszych działkach, więc więcej takich domów można zmieścić na tej samej powierzchni. 
  • Zabudowa szeregowa – kilka domów, jeden obok drugiego. Ma złą sławę ze względu na popularne w Polsce, ciągnące się rzędy identycznych domów budowanych na długich, rolniczych działkach. Źle zaprojektowane będą nudne, ciasne i monotonne. Wszystkie środkowe segmenty mają najczęściej bardzo małe działki. Tego typu projekty wymagają specjalnej uwagi, rozdzielenia segmentów, dopracowania atrakcyjnej urbanistyki. 
  • Dom jednorodzinny dwulokalowy – budowany aby uzyskać więcej lokali w jednym budynku. Podział może być w poziomie, jednak wtedy górne mieszkanie nie ma dostępu do ogródka. Dlatego częstszy podział następuje w pionie, a lokale są połączone wspólną ścianą (w przeciwieństwie do domów w zabudowie bliźniaczej, gdzie muszą być oddzielone konstrukcyjne). Powoduje to niekiedy trudności ze sprzedażą (brak odrębnej własności działki), ale pozwala zmieścić więcej lokali na działce. 
  • Czworaki – czyli budynki w zabudowie bliźniaczej, każdy podzielony na dwa lokale. Jest to bardzo wydajny sposób budowy, jeśli chodzi o ilość lokali. Przypomina zabudowę szeregową i przez niektórych naczelników wydziałów architektury tak też jest traktowany. Dlatego należy stosować z ostrożnością. Przy sprytnym zaprojektowaniu są to bardzo atrakcyjne budynki do mieszkania i sprzedaży. 

Koncepcje urbanistyczne

Przy planowaniu osiedla domów należy myśleć nie tylko o wygodnych lokalach, ale też o całej przestrzeni urbanistycznej. Jeśli domów jest niewiele, to rola projektanta ogranicza się głównie do zaplanowania ogrodów z pięknymi widokami najczęściej od południowej strony oraz wydzielenia strefy dojazdowej, najczęściej od północy. Jeśli budynków jest więcej można zaplanować atrakcyjny dojazd, ustawienie nie jak spod linijki. A także osie widokowe i małe place. Powinniśmy unikać  nieatrakcyjnych rozwiązań i stawiania rzędów identycznych domów na porolniczych działkach. Jest to tzw. “urbanistyka łanowa”, która  zubaża krajobraz. Można projektować i budować piękne osiedla w podobnych kosztach, więc wybierzmy dobre rozwiązanie. 

Sprytne  rozwiązania projektowe

Dobra znajomość przepisów prawa pomoże zoptymalizować działkę i wybudować na niej przestronniejsze domy. Jeśli nie jest to ze szkodą dla otoczenia, to jesteśmy jak najbardziej na tak. Są rozwiązania, które polskie prawo dopuszcza, ale nie każdy je zna. Oto niektóre triki:

  • Antresola – nie jest to kondygnacja, pozwala więc uzyskać powierzchnię użytkową na działkach, gdzie ograniczeni jesteśmy liczbą kondygnacji. 
  • Nieużytkowe poddasze – pozwala zaplanować dodatkową przestrzeń, nawet do własnej adaptacji w przyszłości, na działkach gdzie ogranicza nas np.  maksymalna intensywność zabudowy. 
  • Ekokratka – dojazdy lub miejsca postojowe z ekokratki pozwalają na uzyskanie dodatkowej przestrzeni biologicznie czynnej na działkach gdzie jej brakuje. 
  • Zielone dachy – można je dodatkowo zaplanować na budynkach dla uzyskania dodatkowej przestrzeni biologicznie czynnej. Zielone dachy ekstensywne są tańsze w budowie niż powszechnie sądzimy i praktycznie bezobsługowe w utrzymaniu. O korzyściach z realizacji zielonego dachu napisaliśmy niedawno tekst: https://a8architektura.pl/architektura/zielone-dachy-czym-sa-i-jakie-korzysci-niosa-za-soba
  • Obsypanie budynku ziemią – zgodnie z przepisami wysokość budynku mierzymy od poziomu terenu przy głównym wejściu. Zatem podniesienie terenu może formalnie obniżyć wysokość budynku. Jednocześnie kondygnacja w ponad 50% obsypana ziemią może już być uważana za podziemną, co też bywa bardzo korzystne.
  • Tarasy na dachach – na wielu działkach nie wolno budować dachów płaskich. Jeśli zależy nam na nowoczesnej architekturze, bez dachów spadowych, możemy zaplanować tarasy. Nie są one formalnie dachami płaskimi. 

Różnych, kreatywnych sposób kształtowania przestrzeni jest więcej, ale te są chyba najczęściej stosowane. W zależności od miejscowych przepisów lub nawet zwyczajów niektóre z tych rozwiązań są lepiej, lub gorzej widziane. Dobra analiza działki pozwala odkryć często też inne, ciekawe sposoby optymalizacji zabudowy, 

Przykład kratki trawnikowej IP – realizacja ze strony inovgreen.pl

Formalności do pozwolenia na budowę

Architekt zajmie się przygotowaniem projektu budowlanego. Jednak samych spraw formalnych związanych z pozwoleniem jest więcej. Zapomnienie o jednej z nich może bardzo przedłużyć uzyskanie pozwoleń na budowę. Co więc jest pilne i ważne?

  1. Wypis i wyrys z miejscowego planu przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.
  2. Mapa do celów projektowych, należy ją zamówić u geodety. Jest to podstawa wykonywania projektu i wielu uzgodnień. 
  3. Badania geotechniczne gruntu, czyli odwierty wykonywane przez geologa, wraz z niezbędną opinią. Częściowe badanie warto zrobić przed zakupem działki.
  4. Wypis i wyrys z rejestru gruntów.
  5. Uzyskanie decyzji o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej (lub informacji o braku takiej potrzeby).  
  6. Projekty rozbiórki (jeśli na działce są jakieś zabudowania).
  7. Badania i opinie akustyczne (np. dla domów blisko trasy lub w rejonie lotniska). 
  8. Warunki przyłączenia mediów i projekty przyłączy (prąd, woda, kanalizacja, gaz, ciepło miejskie).
  9. Uzgodnienia i projekty drogowe (których może być bardzo wiele). 
  10. Uzgodnienia z konserwatorem, ogrodnikiem miejskim, elektrownią i inne. 

To nie jest pełna lista, na szczęście nie zawsze wszystkie te elementy są potrzebne. Zawsze pomagamy klientom w uzyskaniu wszelkich uzgodnień a często załatwiamy je za Was. Podpisujecie nam pełnomocnictwo i niczym się już nie martwicie.

Najlepsze rozwiązania projektowe i najgorsze błędy

W pewnym sensie łatwo projektować domy na sprzedaż. Wystarczy, że deweloper poda nam garść informacji i wiemy co robić. Standard, grupa docelowa, metraż. Jednakże przy pierwszej inwestycji nie wszystko jest takie oczywiste? Na co zwrócić uwagę?

  • Przestronna części dzienna. Koniecznie trzeba przewidzieć stosunkowo dużo miejsca na salon, jadalnię, otwartą kuchnię. Klienci to doceniają. Często skarżą się na domy, gdzie developer “upchnął” jak najwięcej pokoi a zapomniał o pomieszczeniach, w których spędza się większość dnia. Niekiedy wystarczy unikać niepotrzebnych ścian, słupów, podziałów i uskoków, aby uzyskać poczucie przestronności.
  • Duże okna. Doświetlenie pokoi jest niezwykle istotne i robi fantastyczne wrażenie. Szczególnie przyjazne są poziome okna widokowe. Designersko sprawdzą się też szyby do ziemi. Nietypowym, ale atrakcyjnym rozwiązaniem są okna z niskim, ale głębokim parapetem, na którym będzie można usiąść. Do większości projektów inwestycyjnych najlepiej stosować okna z ramami z PVC. Te, tzw. “plastiki” mają ograniczenia techniczne co do wielkości, więc nie należy przesadzać z rozmiarami. Największe okna wykonuje się z profili aluminiowych, ale to już zupełnie inna półka cenowa. Oczywiście, strony świata i widok z nich mają także ogromne znaczenie w rozmieszczeniu okien.
  • Mądre otwieranie okien. Doskonałe wrażenie sprawiają okna przesuwne, np. typu HS. Nie ograniczają one przestrzeni i są bardzo funkcjonalne. Jednakże, ze względu na cenę, ich stosowanie należy ograniczyć do najważniejszych pomieszczeń lub do budynków premium. Tam, gdzie nie jest to możliwe warto stosować okna nieotwierane, czyli tzw. FIX. Ze względu na cienkie ramy są najtańsze, najcieplejsze i wpuszczają najwięcej światła. 
  • Wysokie pomieszczenia. Wymagane przepisami minimum 250 cm to zbyt mało, aby dobrze się czuć. Jednak salon na dwie kondygnacje w segmentach na sprzedaż zazwyczaj będzie przesadą. Partery budynków o wysokości około 290 a piętra 270 cm zazwyczaj są optymalne i doceniane przez kupujących. 
  • Gabinet na parterze. Ten dodatkowy pokój nie zawsze się zmieści, ale ogromnie zwiększa funkcjonalność. Na co dzień można tam pracować, można przyjmować gości. Jednak pozwala też korzystać z domu osobie niepełnosprawnej, chwilowo chorej, w ciąży lub w innej sytuacji. Pamiętajmy, że warto, aby dom poszerzał horyzont możliwości, a nie ograniczał go. Oczywiście w parze z takim pokojem powinien iść dodatkowy prysznic w łazience na parterze. 
  • Wielofunkcyjne piętro. Zazwyczaj lepiej zaprojektować więcej pokoi. Niektórzy klienci jednak będą woleli np. trzy duże zamiast czterech małych. Można to osiągnąć projektując otwarty plan i taki układ okien, który pozwoli na wprowadzenie zmian. Sypialnia główna z własną łazienką i garderobą też będzie poszukiwanym rozwiązaniem. Ten układ zwany “Ensuite” jest bardzo popularny natomiast idealnie, jeśli bardziej tradycyjny klient, ma zostawioną możliwość aby przerobić go na tradycyjny.
  • Solidne, eleganckie, lecz niezbyt drogie materiały. Tu wiele zależy od standardu, lecz niestety klienci najczęściej nie docenią trawertynu na elewacji albo podjazdu z kostki granitowej. Dobrze jednak zainwestować w naturalne, rozwiązania, które się będą ładnie starzały. Dodatkowo wszelkie materiały i rozwiązania powinny być trwałe. Tak, aby nie było problemów z użytkowaniem ani gwarancją.
  • Nowoczesne rozwiązania instalacyjne. Jeśli możemy wykonać wentylację mechaniczną z odzyskiem ciepła (tzw. rekuperację) to zróbmy to. Dzięki temu w domach będzie zawsze świeże i czyste powietrze. . To znacznie też ogranicza hałas i zapobiega wlatywaniu owadów. Mile widziane jest także ogrzewanie podłogowe. Ogniwa fotowoltaiczne na dachu to znak dla klientów, że zaoszczędzą na rachunkach za prąd, ale też, że deweloper idzie z duchem czasu.
  • Dobra akustyka. Zła izolacyjność akustyczna, czy to przegród wewnętrznych, czy zewnętrznych powoduje niezadowolenie domowników. Bardzo trudno będzie wymienić okna na cichsze lub zaizolować dodatkowo ściany. Stosujmy od razu komfortowe rozwiązania. Dodatkowo, jeśli to możliwe, warto nie umieszczać głównych pomieszczeń różnych lokali obok siebie Lepiej, jeśli domy stykają się garażami niż salonami.  
  • Wyróżnik. Niekiedy dobrze, jeśli architektura po prostu pasuje do miejsca. Czasem jednak warto czymś wyróżnić nasz budynek. Pamiętajmy, że każda dobra realizacja jest wizytówką dewelopera i umożliwi budowę kolejnych jeszcze bardziej rentownych inwestycji.

Ciekawym przykładem zastosowania w praktyce “wyróżnika” jest jeden z naszych projektów budynku bliźniaczego, dwulokalowego. Zaprojektowaliśmy w nim sześciokątne okno dopasowane do kształtu biegu schodów i dachu. Rozwiązanie to nie było ani najtańsze w wykonaniu ani łatwe w montażu, ale spodobało się klientom i, choć jest to tylko pojedynczy element, to umożliwiło sprzedać wszystkie cztery segmenty inwestycji. 

Widok z drona na boczne okno kapsuły skrajnego segmentu

Czy w ogóle warto inwestować?

Budowa domów to bardzo absorbujące zajęcie. Organizacji pracy jest wiele, a i klienci są wymagający. Może być też zyskowna, gdyż marże sięgają 20 a nawet 30%. Aby uzyskać tak dobre stopy zwrotu potrzebne są jednak: 

  • możliwie okazyjny zakup działki,
  • optymalny projekt,
  • oszczędna budowa. 

Bez współpracy tych elementów zysk może być dużo mniejszy lub całkiem zniknąć. 

Budowa domów jest też ogromnie satysfakcjonująca. Znam wielu deweloperów, którzy zmienili wcześniejszy zawód, aby robić coś namacalnego. W nowym zajęciu bardziej się realizują. W pełni to rozumiem, bo architekt też ma przyjemne poczucie pozostawiania czegoś po sobie. Także, przy dobrej organizacji całego procesu, zdecydowanie warto budować. 

Dodatek: Nasze osiedla i developerzy godni polecenia

Mam ogromną wdzięczność dla wszystkich deweloperów, którzy powierzyli nam swoje projekty osiedli domów jednorodzinnych. 

Deweloperzy domów, którzy nam zaufali:

  • Acomo (analizy chłonności)
  • ADK Investments
  • Amber
  • AMS Nieruchomości
  • ARP Invest
  • EM Budownictwo 
  • Helsen 
  • Iuvi Development (analizy chłonności)
  • LLC Home
  • J.W. Construction
  • Mir Invest
  • MJ Home Development
  • Temex
  • Warbud
  • oraz inwestorzy rodzinni.

Wybrane, zrealizowane przez A8 Architektura projekty osiedli domów jednorodzinnych:

  1. Domy przy ul. Pasterskiej w Warszawie – 2 domy
  2. Bliźniaki przy ul. Farysa – 2 domy w pierwszym etapie
  3. Bliźniaki przy ul. Farysa – 2 domy w drugim etapie
  4. Bliźniaki przy ul. Melonowej w Warszawie – 2 domy
  5. Bliźniaki przy ul. Jamki w Warszawie – 4 domy
  6. Segmenty na skarpie w Warszawie – 4 lokale 
  7. Bliźniaki przy ul. Ostródzkiej w Warszawie – 4 lokale
  8. Kameralne osiedle domów przy ul. Jamki w Warszawie – 5 budynków
  9. Mikroosiedle przy ul. Trombity w Warszawie – 4 bliźniaki 
  10. Bliźniaki przy ul. Kopalnianej w Warszawie – 2 domy
  11. Bliźniaki przy ul. Bohuna w Warszawie – 4 lokale
  12. Pod Leśnym Strumykiem – kameralny bliźniak w Józefowie
  13. Mikroosiedle przy ul. Farysa w Warszawie – 3 domy 
  14. Osiedle przy ul. Trombity w Warszawie – 8 domów, 16 lokali. 
  15. Osiedle przy ul. Wóycickiego w Warszawie – 8 domów
  16. Osiedle przy ul. Sarabandy w Warszawie – 9 domów
  17. Mikroosiedle przy ul. Prozy w Warszawie – 2 domy wolnostojące + 2  bliźniaki 
  18. Bliźniaki przy ul. Porannej Rosy w Warszawie – 4 lokale
  19. Domy przy ul. Prozy w Warszawie – 4 domy, 6 lokali.

Przeczytaj także:

A8 Architektura
Piotr Lewandowski
ul. Osmańczyka 10/112
01-494 Warszawa
© A8 Architektura 2021

Projekt i realizacja:
Creo Ignis © 2020
Używamy plików cookies, aby ułatwić Ci korzystanie z naszego serwisu oraz do celów statystycznych. Jeśli nie blokujesz tych plików, to zgadzasz się na ich użycie oraz zapisanie w pamięci urządzenia. Pamiętaj, że możesz samodzielnie zarządzać cookies, zmieniając ustawienia przeglądarki. Dowiedz się więcej o plikach cookies.