Ten artykuł poświęcony jest zmianom w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zmianom związanym z decyzjami o warunkach zabudowy. Dowiesz się z niego:
- czym jest plan ogólny;
- jak nowe zmiany w ustawie wpływają na wydawanie decyzji o warunkach zabudowy;
- jak parametry muszą być podane w decyzjach o warunkach zabudowy;
- jakie wyzwania czekają wnioskodawców o warunki zabudowy w Warszawie.
1. Decyzje o warunkach zabudowy, a plan ogólny
O decyzjach o warunkach zabudowy napisaliśmy artykuł w 2021 roku.
https://a8architektura.pl/architektura/decyzja-o-warunkach-zabudowy
Wiemy z niego, że na danej działce może występować miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeżeli taki plan na danym terenie nie został uchwalony, wtedy konieczne jest złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy (WZ) dla danej działki.
Z racji nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 r. poważnej zmianie ulegną zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Nowe przepisy wprowadzają wiele modyfikacji, które wpłyną na planowane inwestycje w Polsce. W tym artykule opisujemy na czym powyższe zmiany będę polegać, od kiedy będą obowiązywać oraz jakie będą ich konsekwencje
Stan prawny od dzisiaj do 31 grudnia 2025 r. jest następujący.
Wszystkie decyzje o warunkach zabudowy, które zostaną wydane i staną się prawomocne do dnia 31 grudnia 2025 r. będą ważne bezterminowo. Wygasną tylko i wyłącznie w momencie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na terenie, na który została wydana decyzja WZ.
Po 31 grudnia 2025 r. wejdzie w życie sporo zmian, ponieważ wspomniana wcześniej nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza rewolucję w zakresie decyzji WZ.
Ustawa zobowiązuje wszystkie gminy w kraju do uchwalenia „planu ogólnego gminy” do dnia 31 grudnia 2025 r. Plan ogólny, choć może być mylony z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), różni się od niego pod wieloma względami. Poniżej omawiamy najważniejsze cechy planu ogólnego oraz jego rolę w nowych wytycznych dotyczących planowania przestrzennego
Najważniejsze kwestie dotyczące planu ogólnego:
- Plan ogólny obowiązywać będzie na terenie całej gminy (z wyłączeniem terenów zamkniętych). Nie jest tak jak z MPZP, które może być uchwalone np. tylko dla danego osiedla / dzielnicy.
- Określać będzie strefy planistyczne oraz standardy urbanistyczne
- Plan ten jest aktem prawa miejscowego co oznacza, że
- Ustalenia planu ogólnego uwzględnia się w przy sporządzeniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
- Ustalenia planu ogólnego stanowią podstawę prawną wydawania decyzji o warunkach zabudowy
- Nie jest to jedynie wytyczna jak to miało miejsce w przypadku „Studium kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy”
- W momencie wejścia w życie planu ogólnego moc traci ww. Studium.
Zatem w przypadku składania wniosku o pozwolenie na budowę po 31 grudnia 2025 r. wciąż będziemy projektować na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Główną różnicą jednak będzie to, że w przypadku decyzji o warunkach zabudowy będzie ona musiała być spójna z wytycznymi wskazanymi w planie ogólnym, który do 31 grudnia 2025 będzie musiał być przez gminę uchwalony.
Kolejną istotną kwestią jest wprowadzenie terminu ważności decyzji WZ. Wszelkie decyzje o warunkach zabudowy wydane od 2026 roku będą automatycznie wygasać po okresie 5 lat od momentu, w którym stały się prawomocne.
2. Zmiany w zakresie parametrów decyzji o warunkach zabudowy
Poza zmianą ustawy, wprowadzono również rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Rozporządzenie to doprecyzowuje parametry, jakie muszą być spełnione, aby możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Warto przyjrzeć się bliżej, jakie dokładnie zmiany zostały wprowadzone
Dotychczasowo były to następujące kwestie:
- linia zabudowy;
- powierzchnia zabudowy;
- szerokość elewacji frontowej;
- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki;
- geometria dachu.
W obecnej wersji rozporządzenia w nowych decyzjach WZ będą określane:
- linia zabudowy;
- maksymalna intensywność zabudowy oraz maksymalna i minimalna nadziemna intensywności zabudowy (z tolerancją 20 %);
- udziału powierzchni zabudowy;
- szerokości elewacji frontowej (z tolerancją 20%);
- wysokości zabudowy;
- geometria dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych);
- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej;
- minimalna liczba miejsc do parkowania.
Jak zatem widać katalog ustaleń został rozszerzony, a do części z nich dodano także dopuszczalną tolerancję. W przypadku wysokości zabudowy określona będzie ogólna wysokość zabudowy, a nie jak w poprzednim przypadku wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych. Jest to bliższe ustaleniom znanym nam z planów miejscowych i da projektantom większą swobodę działania.
3. Wyzwania w Warszawie – plan generalny lotniska
Na decyzję o warunkach zabudowy wpływają nie tylko ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W Warszawie zrobiło się głośno o warunkach zabudowy w związku z Planem Generalnym Lotniska Chopina.
Na stronie internetowej: biuletynie informacji publicznej Polskich Portów Lotniczych S.A. możemy przeczytać następującą informację:
„Plan generalny lotniska to dokument strategiczny określający koncepcję rozwoju lotniska w perspektywie minimum 20 lat. Dokument ten stanowi prezentację planistyczną koncepcji optymalnego rozwoju lotniska oraz przyjętych założeń i aspektów eksploatacyjnych lotniska w określonym otoczeniu technicznym, meteorologicznym, środowiskowym, rynkowym i operacyjnym, w oparciu o wyniki badań, prognoz i analiz. Jego sporządzenie, to obowiązek nałożony na podmioty zarządzające portami lotniczymi użytku publicznego przez ustawę z dnia 3 lipca 2002 r. – Prawo lotnicze.”
Na stronie urzędu Miasta Stołecznego Warszawy pojawił się Komunikat Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy ws. wpływu Planu Generalnego Lotniska Chopina na decyzje o warunkach zabudowy i o pozwoleniu na budowę.
W nim możemy przeczytać następującą informację:
„W przypadku wniosków o pozwolenie na budowę na obszarze objętym PGLC, składanych w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy wydane od 5 lipca 2023 r. – brak obowiązującego planu miejscowego może stanowić przesłankę do odmowy wydania pozwolenia na budowę. Sytuacja nie dotyczy wniosków o pozwolenie na budowę składanych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wydanych przed 5 lipca 2023 r.”
Jak więc widać wpływ na decyzje WZ mają także plany generalne. Czyni to decyzje WZ rozwiązaniem wadliwym i obarczonym pewnym ryzykiem.
4. Podsumowanie i nasza opinia
Naszym zdaniem wszystkie wyżej opisane zmiany mają sprawić, że wszelka planowana zabudowa będzie spójna z obowiązującym planem ogólnym, który przecież może ulegać modyfikacjom na przestrzeni lat. Ponadto zwiększa to prawdopodobieństwo, że nowa zabudowa na danym terenie będzie wykonywana na bazie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W niektórych przypadkach zmiany te mogą ograniczyć możliwości zabudowy danego terenu.
Zatem jeżeli posiadacie działkę, na której nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to warto już teraz wnioskować o warunki zabudowy. To dość istotne, ponieważ zyskacie działkę z warunkami zabudowy bez terminu ich ważności (w kontekście niektórych dzielnic w Warszawie to bardzo istotne, ponieważ na WZ można czekać nawet 9 miesięcy).
Warto także zwrócić uwagę, że wyżej opisany stan prawny obowiązuje w sierpniu 2024 r. kiedy przygotowujemy ten artykuł. Nie mamy pewności czy nic nie ulegnie zmianie do końca 2025 r. Już teraz wiemy z nieoficjalnych źródeł, że gminy będą stawać przed sporym wyzwaniem. Wprowadzenie planów ogólnych wiąże się ze sporymi kosztami i potrzebą zatrudnienia urbanistów. Możliwe, że termin końca 2025 roku zostanie przesunięty o 2 lata.
Dla chętnych pozostawiamy linki do aktów prawnych, na podstawie których powstał artykuł i zachęcamy do lektury.
Ustawa z dnia 27 marca o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20030800717/U/D20030717Lj.pdf
Ustawa z dnia 7 lipca o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20230001688/T/D20231688L.pdf
Rozporządzenie w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20240001116/O/D20241116.pdf
dostęp: 26 sierpnia 2024 r.
Biuletyn informacji publicznej Polskie Porty Lotnicze S.A.
Komunikat Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy ws. wpływu Planu Generalnego Lotniska Chopina na decyzje o warunkach zabudowy i o pozwoleniu na budowę.
dostęp: 30 sierpnia 2024 r.
arch. Jacek Jurkiewicz, uprawnienia nr MA/098/19