W tym artykule przyglądamy się działkom, na których projektowanie jest wyzwaniem ze względu na złożone warunki planistyczne. Są to:

• Działki na terenie dwóch planów miejscowych
• Działki częściowo objęte planem miejscowym
• Działki na terenie różnych jednostek terenowych w obrębie jednego planu miejscowego

Pierwszy oraz drugi przypadek to rzadkie zjawisko, ale mimo wszystko spotykane. Trzeci przypadek jest już częstszy. Dotyczy on w szczególności działek usytuowanych wzdłuż ulic, projektowanych ulic, wzdłuż cieków wodnych lub wzdłuż terenów zielonych.

W tym artykule chcemy odpowiedzieć na pytanie jak należy budować na takich działkach, aby spełnić wymogi prawa miejscowego.

Wymagania prawa miejscowego a projektowanie

Po pierwsze warto zastanowić się dlaczego ta kwestia jest istotna. Otóż w dużym uproszczeniu plan miejscowy określa co można na danym terenie zbudować. Podzielony jest on na jednostki terenowe o różnym przeznaczeniu, w tym jednostki pod zabudowę mieszkaniową, usługową oraz drogi. W każdym planie i w każdej jednostce terenowej wymagania są nieco inne.

Rys. 1 – Fragment rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Stare Włochy w rejonie ulicy Mikołajskiej – część II.
Źródło: https://mapa.um.warszawa.pl/mapaApp1/mapa?service=plany_zagospodarowania
Dostęp: 2023.08.10

Wymagania te dotyczą między innymi:

• wysokości zabudowy (czasami także ilości kondygnacji)
• funkcji (podstawowych, dopuszczalnych)
• kąta spadku dachu
• rodzaju zabudowy (wolnostojąca, bliźniacza, szeregowa)

To tylko kilka z ustaleń jakie można spotkać. Katalog ten jest otwarty. Każdy plan ma inaczej sformułowane ustalenia oraz definicje.

Podobne wymagania można spotkać także w decyzjach o warunkach zabudowy. Tu jednak katalog jest ściśle określony w Rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Projekt na działce o złożonych warunkach planistycznych

Aby móc budować na takiej działce konieczny jest projekt, który spełni jednocześnie wymogi każdego z planów / każdej jednostki terenowej. A co jeżeli działka tylko częściowo jest pokryta planem? Wtedy konieczne jest uzyskanie na pozostałą część działki decyzji o warunkach zabudowy. W tym przypadku także jest istotne, aby spełnić zarówno wymogi planu jak i decyzji WZ.

To jest teoria. W praktyce zaś udało nam się zaprojektować i uzyskać pozwolenie na budowę na działce znajdującej się w obrębie dwóch planów miejscowych.

Poniżej przeprowadzimy dokładniejszą analizę konkretnej działki, co pomoże lepiej zobrazować sobie wyzwania projektowe związane z położeniem na kilku jednostkach terenowych i planach miejscowych.

Granica pomiędzy planami miejscowymi przebiega w poprzek działki. Ponadto południowa część działki znajduje się na obszarze dwóch jednostek terenowych. Południowy fragment działki został przeznaczony w planie pod budowę drogi w przyszłości. Część północna przeznaczona jest pod zabudowę.

Rys. 2 – Schemat zagospodarowania działki wykonany w pracowni A8 Architektura.

Zaprojektowaliśmy na tej działce budynek usługowy. Aby otrzymać pozwolenie na budowę musieliśmy spełnić kilka założeń:

1. Bilans powierzchni terenu rozliczyliśmy oddzielnie dla każdej jednostki terenowej. W południowej części działki należącej do planu oznaczonego nr 1 znajdują się dwie jednostki terenowe. Powstał więc bilans obszaru przeznaczonego pod drogę oraz bilans obszaru przeznaczonego pod zabudowę. Bilans w północnej części działki na terenie planu nr 2 także rozliczaliśmy oddzielnie dla terenu w północnej części działki. Powstały więc 3 oddzielne zestawienia. W każdym z tych zestawień konieczne było spełnienie wymogów dotyczących zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej dla danej jednostki.
2. Kolejną kwestią było ustalenie parametrów budynku. Oba plany miejscowe miały inne ustalenia w kwestii wysokości budynku i kąta spadku dachu. Zaprojektowaliśmy budynek o takich parametrach, które odpowiadają wymogom obu planów. Ważne jest więc wcześniejsze sprawdzenie czy parametry pokrywają się tak by móc odpowiednio zaprojektować budynek.
3. Wyzwaniem była także funkcja budynku, ponieważ w każdym z planów wymogi były zróżnicowane. W jednym planie projektowana funkcja (usługi) jest możliwa jako funkcja podstawowa, zaś w drugim jako dopuszczalna. Jeżeli w planie miejscowym funkcja budynku jakie chcemy postawić jest wskazana jako podstawowa wtedy mamy jasną sytuację. Jeżeli zaś funkcja jest dopuszczalna, wtedy musimy mieć na uwadze na jakich zasadach jest ona dopuszczalna. Czasami wiąże się to z ograniczeniami. Np. mniejsza możliwość zabudowy niż funkcja podstawowa lub konieczność zapewnienia na działce także funkcji podstawowej.

Rys. 3 – Aksonometria budynku wykonana w pracowni A8 Architektura.

Podsumowując, można stwierdzić, że tego typu działki na dwóch i więcej planach miejscowych nie wykluczają ich z możliwości zabudowy.  Konieczne jest jednak odpowiednie dostosowanie budynku do złożonych wymogów. To powinno być poprzedzone szczegółową analizą chłonności. Jeżeli mają Państwo działkę, która na pierwszy rzut oka wydaje się trudna, to zapraszamy do kontaktu. Z wyzwań niejednokrotnie rodzą się najciekawsze projekty.

arch. Jacek Jurkiewicz