Co powinna zawierać analiza chłonności? Jakie ograniczenia badać? Na te niełatwe pytania odpowiadam w drugiej części tekstu. Długo wyczekiwanej 🙂 Pierwszą można przeczytać na naszym blogu.

Analizy w zależności od potrzeb różnią się od siebie bardzo. Zarówno zakresem jak i szczegółowością opracowania. Zasadniczo opracowanie składa się z części opisowej i części rysunkowej.

Opis
W części opisowej powinny znaleźć się:

1. Analiza zapisów prawa miejscowego. W najbardziej komfortowej sytuacji są to zapisy Miejscowego planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy. Jeśli takie dokumenty są dla działki, to świetnie! Z dużą precyzją można określić potencjalną zabudowę. Jeśli nie ma ich to jest trudniej. Posiłkujemy się wtedy dokumentem bardziej ogólnym – Studium Uwarunkowań. W przypadku i jego braku, pozostaje analiza zabudowy sąsiedniej oraz aktów prawnych będących w opracowaniu Gminy.
2. Opis proponowanej zabudowy, pod kątem optymalnego wykorzystania działki.
3. Opis obsługi terenu przez infrastrukturę techniczną.
4. Zestawienie powierzchni w formie tabeli. Dla inwestora najważniejszą powierzchną jest najczęściej PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań). Często zaś PUU (powierzchnia użytkowa usług) lub GLA (gross leasable area – powierzchnia najmu brutto).
5. Opis wariantów – jeśli takie są. Np. można zbadać działkę pod kątem zabudowy jednorodzinnej a potem wielorodzinnej. Porównać zyskowność każdej z opcji.
6. Analiza silnych i słabych stron działki. Może być w formie tabeli SWOT lub innej. Dotyczy możliwości zabudowy, przyłączenia mediów, komunikacji, sąsiedniej zabudowy, zieleni na działce.

Rysunki
Część rysunkowa zależy od czasu i budżetu. Także do potrzeb inwestora na tym etapie. W minimalnym zakresie powinna zawierać:

1. Schematy analizujące zapisy prawa miejscowego.
2. Schematy możliwego zagospodarowania terenu.
3. Propozycja zabudowy działki w formie bryłowej.

Często część rysunkowa uzupełniana jest czasem o

• różne warianty zabudowy
• rysunki głównej kondygnacji (np. powtarzalnej przy. mieszkaniach)
• rysunki pozostałych kondygnacji
• analizy nasłonecznienia i przesłaniania (szczególnie w przypadku sąsiedztwa z zabudową mieszkaniową)
• schematyczne przekroje budynku
• wizualizacje.

Na co zwrócić uwagę?
Często możliwość zabudowy jest ograniczona. Są czynniki, których inwestor nie spodziewa się. Wykonując analizę należy przebadać w w szczególności:

• wady prawne działki (często analizowane na wcześniejszym etapie),
• wskaźnik wysokości zabudowy,
• wskaźnik intensywności zabudowy,
• wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej,
• zgodność inwestycji z przeznaczeniem ternu,
• dojazd do inwestycji, w tym dojazd na potrzeby gaszenia pożaru,
• wskaźnik miejsc parkingowych,
• inne zapisy szczegółowe prawa miejscowego,
• inne, ogólne przepisy Prawa Budowlanego,
• możliwości przyłączenia mediów, w tym dostępność wody na potrzeby ppoż.,
• strefy ochrony konserwatorskiej i archeologicznej,
• ograniczenia związane z hałasem,
• ograniczenia związane z ochroną środowiska,
• uchwały lokalne, np Sejmiku,
• zieleń na działce, ewentualnie cenne drzewa do wycinki,
• istniejące budynki, sieci napowietrzne i podziemne,
• parametry techniczne gruntów, w szczególności poziom wody gruntowej,
• klasyfikacja gruntów (budowlane, rolne, leśne),
• sąsiedztwo.

Czynników jest wiele. Ich analiza nie zawsze jest na wstępnym etapie w 100% możliwa. Jest to jednak niezwykle ważna dla dalszego powodzenia inwestycji. Pominięcie jednego aspektu może mieć katastrofalne skutki w przyszłości. Dobra analiza odnosi się co najmniej do każdego z tych punków.

Dla wytrwałych, na koniec, przykładowe analizy działek:

• A8 Architektura – ul. Chroscickiego – Analiza Dzialek – rysunki.pdf
• A8 Architektura – Piaseczno – Analiza Dzialki – rysunki.pdf
• A8 Architektura – ul. Pulkowa – Analiza Dzialki – rysunki.pdf
• A8 Architektura – ul. Jamki – Analiza Dzialek – rysunki.pdf

arch. Piotr Lewandowski