Przed zakupem działki inwestycyjnej – cz.2

Szczegółowa analiza chłonności terenu i analiza urbanistyczna

Co powinna zawierać analiza chłonności? Jakie ograniczenia badać? Na te niełatwe pytania odpowiadam w drugiej części tekstu. Długo wyczekiwanej :) Pierwszą można przeczytać na naszym blogu.

Analizy w zależności od potrzeb różnią się od siebie bardzo. Zarówno zakresem jak i szczegółowością opracowania. Zasadniczo opracowanie składa się z części opisowej i części rysunkowej.

Opis
W części opisowej powinny znaleźć się:

  1. Analiza zapisów prawa miejscowego. W najbardziej komfortowej sytuacji są to zapisy Miejscowego planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy. Jeśli takie dokumenty są dla działki, to świetnie! Z dużą precyzją można określić potencjalną zabudowę. Jeśli nie ma ich to jest trudniej. Posiłkujemy się wtedy dokumentem bardziej ogólnym – Studium Uwarunkowań. W przypadku i jego braku, pozostaje analiza zabudowy sąsiedniej oraz aktów prawnych będących w opracowaniu Gminy.
  2. Opis proponowanej zabudowy, pod kątem optymalnego wykorzystania działki.
  3. Opis obsługi terenu przez infrastrukturę techniczną.
  4. Zestawienie powierzchni w formie tabeli. Dla inwestora najważniejszą powierzchną jest najczęściej PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań). Często zaź PUU (powierzchnia użytkowa usług) lub GLA (gross leasable area – powierzchnia najmu brutto).
  5. Opis wariantów – jeśli takie są. Np. można zbadać działkę pod kątem zabudowy jednorodzinnej a potem wielorodzinnej. Porównać zyskowność każdej z opcji.
  6. Analiza silnych i słabych stron działki. Może być w formie tabeli SWOT lub innej.Dotyczy możliwości zabudowy, przyłączenia mediów, komunikacji, sąsiedniej zabudowy, zieleni na działce.

Rysunki
Część rysunkowa zależy od czasu i budżetu. Także do potrzeb inwestora na tym etapie. W minimalnym zakresie powinna zawierać:

  1. Schematy analizujące zapisy prawa miejscowego.
  2. Schematy możliwego zagospodarowania terenu.
  3. Propozycja zabudowy działki w formie bryłowej.

Często część rysunkowa uzupełniana jest czasem o

  • różne warianty zabudowy
  • rysunki głównej kondygnacji (np. powtarzalnej przy. mieszkaniach)
  • rysunki pozostałych kondygnacji
  • analizy nasłonecznienienia i przesłaniania (szczególnie w przypadku sąsiedztwa z zabudową mieszkaniową)
  • schematyczne przekroje budynku
  • wizualizacje.

Plan Miejscowy - skan wersji papierowej i wersja cyfrowa
Plan Miejscowy – skan wersji papierowej i wersja cyfrowa

Na co zwrócić uwagę?
Często możliwość zabudowy jest ograniczona. Są czynniki, których inwestor nie spodziewa się. Wykonując analizę należy przebadać w w szczególności:

  • wady prawne działki (często analizowane na wcześniejszym etapie),
  • wskaźnik wysokości zabudowy,
  • wskaźnik intensywności zabudowy,
  • wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej,
  • zgodność inwestycji z przeznaczeniem ternu,
  • dojazd do inwestycji, w tym dojazd na potrzeby gaszenia pożaru,
  • wskaźnik miejsc parkingowych,
  • inne zapisy szczegółowe prawa miejscowego,
  • inne, ogólne przepisy Prawa Budowlanego,
  • możliwości przyłączenia mediów, w tym dostępność wody na potrzeby ppoż.,
  • strefy ochrony konserwatorskiej i ochrony przed hałasem,
  • ograniczenia związane z hałasem,
  • ograniczenia związane z ochroną środowiska,
  • uchwały lokalne, np Sejmiku,
  • zieleń na działce, ewentualnie cenne drzewa do wycinki,
  • istniejące budynki, sieci napowietrzne i podziemne,
  • grunty, w szczególności poziom wody gruntowej,
  • rodzaj gruntów (budowlane, rolne, leśne),
  • sąsiedztwo.

Czynników jest wiele. Ich analiza nie zawsze jest na wstępnym etapie w 100% możliwa. Jest to jednak niezwykle ważna dla dalszego powodzenia inwestycji. Pominięcie jednego aspektu może mieć katastrofalne skutki w przyszłości. Dobra analiza odnosi się co najmniej do każdego z tych punków.

Dla wytrwałych, na koniec, przykładowe analizy działek:

arch. Piotr Lewandowski