Przed zakupem działki inwestycyjnej – cz.2

Szczegółowa analiza chłonności terenu i analiza urbanistyczna

Co powinna zawierać analiza chłonności? Jakie ograniczenia badać? Na te niełatwe pytania odpowiadam w drugiej części tekstu. Długo wyczekiwanej :) Pierwszą można przeczytać na naszym blogu.

Analizy w zależności od potrzeb różnią się od siebie bardzo. Zarówno zakresem jak i szczegółowością opracowania. Zasadniczo opracowanie składa się z części opisowej i części rysunkowej.

Opis
W części opisowej powinny znaleźć się:

  1. Analiza zapisów prawa miejscowego. W najbardziej komfortowej sytuacji są to zapisy Miejscowego planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunków Zabudowy. Jeśli takie dokumenty są dla działki, to świetnie! Z dużą precyzją można określić potencjalną zabudowę. Jeśli nie ma ich to jest trudniej. Posiłkujemy się wtedy dokumentem bardziej ogólnym – Studium Uwarunkowań. W przypadku i jego braku, pozostaje analiza zabudowy sąsiedniej oraz aktów prawnych będących w opracowaniu Gminy.
  2. Opis słabych i mocnych stron działki. Dotyczą możliwości zabudowy, przyłączenia mediów, komunikacji, sąsiedniej zabudowy, zieleni na działce.
  3. Opis proponowanej zabudowy, pod kątem optymalnego wykorzystania działki.
  4. Opis obsługi terenu przez infrastrukturę techniczną.
  5. Zestawienie powierzchni w formie tabeli. Dla inwestora najważniejszą powierzchną jest najczęściej PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań). Często zaź PUU (powierzchnia użytkowa usług) lub GLA (gross leasable area – powierzchnia najmu brutto).
  6. Opis wariantów – jeśli takie są. Np. można zbadać działkę pod kątem zabudowy jednorodzinnej a potem wielorodzinnej. Porównać zyskowność każdej z opcji.
  7. Analiza silnych i słabych stron działki. Może być w formie tabeli SWOT lub innej.

Rysunki
Część rysunkowa zależy od czasu i budżetu. Także do potrzeb inwestora na tym etapie. W minimalnym zakresie powinna zawierać:

  1. Schematy analizujące zapisy prawa miejscowego.
  2. Schematy możliwego zagospodarowania terenu.
  3. Propozycja zabudowy działki w formie bryłowej.

Często część rysunkowa uzupełniana jest czasem o

  • różne warianty zabudowy
  • rysunki głównej kondygnacji (np. powtarzalnej przy. mieszkaniach)
  • rysunki pozostałych kondygnacji
  • analizy nasłonecznienienia i przesłaniania (szczególnie w przypadku sąsiedztwa z zabudową mieszkaniową)
  • schematyczne przekroje budynku
  • wizualizacje.


Plan Miejscowy – skan wersji papierowej i wersja cyfrowa

Na co zwrócić uwagę?
Często możliwość zabudowy jest ograniczona. Są czynniki, których inwestor nie spodziewa się. Wykonując analizę należy przebadać w w szczególności:

  • wady prawne działki (często analizowane na wcześniejszym etapie),
  • wskaźnik wysokości zabudowy,
  • wskaźnik intensywności zabudowy,
  • wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej,
  • zgodność inwestycji z przeznaczeniem ternu,
  • dojazd do inwestycji, w tym dojazd na potrzeby gaszenia pożaru,
  • wskaźnik miejsc parkingowych,
  • inne zapisy szczegółowe prawa miejscowego,
  • inne, ogólne przepisy Prawa Budowlanego,
  • możliwości przyłączenia mediów, w tym dostępność wody na potrzeby ppoż.,
  • strefy ochrony konserwatorskiej i ochrony przed hałasem,
  • ograniczenia związane z hałasem,
  • ograniczenia związane z ochroną środowiska,
  • uchwały lokalne, np Sejmiku,
  • zieleń na działce, ewentualnie cenne drzewa do wycinki,
  • istniejące budynki, sieci napowietrzne i podziemne,
  • grunty, w szczególności poziom wody gruntowej,
  • rodzaj gruntów (budowlane, rolne, leśne),
  • sąsiedztwo.

Czynników jest wiele. Ich analiza nie zawsze jest na wstępnym etapie w 100% możliwa. Jest to jednak niezwykle ważna dla dalszego powodzenia inwestycji. Pominięcie jednego aspektu może mieć katastrofalne skutki w przyszłości. Dobra analiza odnosi się co najmniej do każdego z tych punków.

Dla wytrwałych, na koniec, przykładowe analizy działek:

arch. Piotr Lewandowski