Analiza przypadku – przebudowa budynku biurowego na hotel typu „condo”

Zadaniem projektowym było przebudowanie budynku biurowego oddanego do użytku w 2009 roku na budynek typu condohotel przy ulicy Aleje Jerozolimskie 216 w pobliżu wjazdu do Warszawy od strony zachodniej. Budynek posiada jedną kondygnację podziemną przeznaczoną pod parking dla samochodów, a także sześć kondygnacji nadziemnych, gdzie parter również przewidziano dla aut. Na parterze znajduję się główny hol wejściowy. Wyższe kondygnacje przeznaczone były pod pomieszczenia biurowe. W budynku znalazła się również kantyna. Kondygnacja położona najwyżej przeznaczona jest dla pomieszczeń technicznych. Biurowiec wzniesiono w wyższym standardzie wykończenia zarówno wnętrz jak i elewacji budynku. Do wykończenia budynku wykorzystano okładzinę z płyt z piaskowca, ścianę strukturalną szklaną oraz panele typu alucobond.
Przed przystąpieniem do prac projektowych należało wykonać kompleksową ekspertyzę możliwości wykonania przedsięwzięcia, analizując kwestie związane z prawem budowlanym, prawem lokalnym, zagadnienia ochrony przeciwpożarowej, kwestie techniczne dotyczące zmiany instalacji zewnętrznych i wewnętrznych, konstrukcje budynku, uzgodnienia związane z sanepid oraz zagadnienia dotyczące ochrony akustycznej.

Kwestie prawne

Zgodnie z uchwalonym dwa lata po ukończeniu budowy miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego możliwa była zmiana przeznaczenia budynku na hotel. Planowane przedsięwzięcie kwalifikowało się pod przebudowę, a tym samym konieczne było wystąpienie o pozwolenie na budowę wraz ze zmianą sposobu użytkowania. Dzięki temu nie było koniecznie uzyskanie zaświadczenia prezydenta miasta o zgodności  zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu miejscowego.

Zagadnienia konstrukcyjne

Stan techniczny budynku, kilka lat wcześniej oddanego do użytku, projektant konstrukcji wykonujący projekt przebudowy określił jako bardzo dobry. Umożliwiło to ingerencje w ustrój konstrukcyjny budynku. Z uwagi na konieczność postawienia wielu ścian działowych w otwartych dotychczas przestrzeniach biur należało możliwie zmniejszyć ciężar projektowanych ścian. Graniczne obciążenie użytkowe pozwalało na wykorzystanie lekkich ścian w konstrukcji szkieletowej z wypełnieniem z wełny mineralnej spełniającej odpowiednie wymagania akustyczne i pożarowe. Dodatkowo w żelbetowych płytach stropowych należało wykonać otwory pod szachty instalacji wodno-kanalizacyjne oraz elektryczne.

Zagadnienia instalacyjne

Budynek pierwotnie nie był podłączony do miejskiej sieci kanalizacyjnej. Wymagane zapotrzebowanie zapewniały trzy zbiorniki bezodpływowe. Zmiana funkcji na budynku na hotel znacznie zwielokrotniło zapotrzebowanie na wodę, a tym samym na odprowadzenie ścieków bytowym. Dodatkowo wraz z uchwaleniem w między czasie miejscowego planu powstał wymóg podłączenia inwestycji do miejskiej sieci kanalizacyjnej. Należało przebudować cały system wentylacji mechanicznej w budynku, aby doprowadzić nawiewy i wywiewy do każdej jednostki hotelowej. Dla zwiększenia komfortu psychicznego oraz ze względów praktycznych zamontowano w każdej jednostce otwieralne okno. Dotychczas nie było to konieczne, ponieważ wentylacja mechaniczna nawiewno-wywiewna wyklucza otwieranie okien szczególnie, że elewacje budynku osłania ściana kurtynowa.

Zagadnienia Sanepid

Przebudowa budynku na aparthotel wymagała wydzielenia pomieszczeń na magazyny bielizny czystej i brudnej, szaf porządkowych lub pomieszczeń porządkowych. Należało również dostosować jedną na sto jednostek hotelowych do użytku dla osób niepełnosprawnych. W holu głównych budynku znajdowała się recepcja i toaleta, którą po przebudowie przeznaczoną jako toaletę dla gości hotelu. Inwestor przewidział możliwość przygotowywania posiłków przez gości w pokojach hotelowym, a tym samym w jednostkach, gdzie znajdowało się jedno pomieszczenie konieczne było wydzielenie aneksów kuchennych w przedsionkach wejściowych i zamknięcie tych pomieszczeń wraz z doprowadzeniem niezależnej wentylacji.
Wielkość niektórych istniejących okien, nie spełniała zapewnienia wymogu wielkości powierzchni przeszkleń w stosunku do powierzchni jednostki (1/8). Rozważano powiększenie otworu okiennego oraz montaż większych okien. Ze względu na optymalizacje kosztową pomieszczenia te przeznaczono jednak na pomieszczenia pomocnicze.

Zagadnienia ochrony przeciwpożarowej

Podobnie jak w przypadku oceny stanu technicznego wykonanej przez projektanta konstrukcji należało wystąpić o ekspertyzę stanu ochrony przeciwpożarowej. W opracowaniu tym wyszczególnia się m.in. zakres niezgodności z wymaganiami obowiązujących przepisów, a w szczególności te które niemożliwe są do spełnienia ze względów techniczno-ekonomicznych. W zamian ustala się rozwiązania zastępcze poprawiające stan bezpieczeństwa budynku. Opracowanie musiało zostać uzgodnione i zatwierdzone przez Komendanta Państwowej Straży Pożarnej. Konieczne było m.in. podział wewnętrznego korytarza sąsiadującego z jednostkami w taki sposób aby odległość między drzwiami wejściowymi do pokoi, a kolejną strefą ewakuacyjną nie była większa niż 40 metrów.

Zagadnienia z zakresu usług hotelarskich

Budynek należało również przystosować do wymogów z zakresu usług hotelarskich spełniając przynajmniej wymagania dla hotelu z jedną gwiazdką. Condohotel spełnia wyższe standardy, a skategoryzowanie obiektu pozostaje w gestii inwestora. Ustawodawca wymaga jedynie wpisanie obiektu świadczącego usługi hotelarskie do ewidencji obiektów.

Projektowanie BIM

Analizy projektowe, koncepcja przebudowy, koncepcja wnętrz oraz dokumentacja projektu budowlanego wykonana została w naszej pracowni w programie typu BIM (Building Information Modeling) tj. Revit. Inwestor oraz firma wykonawcza otrzymała m.in. szczegółowe zestawienie komponentów nowo projektowanych ścian działowych. W przyszłości model przebudowy budynku posłużyć może do zarządzania obiektem przez cały okres jego użytkowania.

Na kondygnacji podziemnej, nadziemnej oraz na zewnątrz budynku znajduje się parking dla samochodów, a zapotrzebowanie na miejsca parkingowe dla usług hotelowych było zbliżone dla budynków biurowym, wiec zastana infrastruktura spełniała całkowicie wymagania. Łącznie zaprojektowano 114 jednostek hotelowych, w tym 4 jednostki dwupokojowe oraz 2 przystosowane dla osób niepełnosprawnych na 7618,80 m2 powierzchni całkowitej budynku. Planowane oddanie budynku do użytkowania po przebudowie planowane jest na trzeci kwartał 2017 roku.

arch. Tomasz Smol