{"id":2106,"date":"2022-06-13T05:00:00","date_gmt":"2022-06-13T03:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/a8architektura.pl\/?p=2106"},"modified":"2023-09-21T15:45:53","modified_gmt":"2023-09-21T13:45:53","slug":"powierzchnia-zabudowy-wg-eksperta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/a8architektura.pl\/en\/opinia-eksperta\/powierzchnia-zabudowy-wg-eksperta","title":{"rendered":"Powierzchnia zabudowy – jak obliczy\u0107? Definicja i najwa\u017cniejsze informacje"},"content":{"rendered":"\n
\"Powierzchnia<\/figure>\n\n\n\n

Wielu naszych klient\u00f3w na r\u00f3\u017cnych etapach pracy nad projektem i budow\u0105 pr\u00f3buje zg\u0142\u0119bi\u0107 zagadnienia zwi\u0105zane z powierzchni\u0105 zabudowy<\/strong>. Wiedza ta jest potrzebna na etapie opracowania projektu, aby zrozumie\u0107, co ka\u017cda z powierzchni oznacza. Przydaje si\u0119 r\u00f3wnie\u017c p\u00f3\u017aniej, na etapie zwi\u0105zanym ze zg\u0142aszaniem budynku do u\u017cytkowania, kiedy przychodzi czas na wype\u0142nienie wniosk\u00f3w w celu wyliczenia podatku od nieruchomo\u015bci.<\/p>\n\n\n\n

Podstaw\u0105 prawn\u0105 do okre\u015blenia tych powierzchni jest polska norma dotycz\u0105ca w\u0142a\u015bciwo\u015bci u\u017cytkowych w budownictwie PN-ISO 9836:2015-12 oraz rozporz\u0105dzenie dotycz\u0105ce warunk\u00f3w technicznych dla budynk\u00f3w. W interpretacjach poszczeg\u00f3lnych rozwi\u0105za\u0144 pomagaj\u0105 orzeczenia s\u0105d\u00f3w. Opisane poni\u017cej metody s\u0105 wynikiem naszej wieloletniej praktyki projektowej i wsp\u00f3\u0142pracy z urz\u0119dnikami.<\/p>\n\n\n\n

Przygotowuj\u0105c projekty, pos\u0142ugujemy si\u0119 dwoma kategoriami powierzchni:
– powierzchnie wykorzystywane przy bilansowaniu terenu
– powierzchnie wykorzystywane do okre\u015blenia metra\u017cu budynku<\/p>\n\n\n\n

Powierzchnie wykorzystywane przy bilansowaniu zagospodarowania terenu<\/h2>\n\n\n\n

Pierwszy typ powierzchni pozwalaj\u0105cy na bilansowanie terenu dzieli si\u0119 na:
– powierzchnia zabudowy
– powierzchnia trawnik\u00f3w i w\u00f3d powierzchniowych stanowi\u0105cych powierzchni\u0119 biologicznie czynn\u0105
– powierzchnia utwardze\u0144 <\/p>\n\n\n\n

Sum\u0105 tych powierzchni powinna by\u0107 warto\u015b\u0107 odpowiadaj\u0105ca powierzchni dzia\u0142ki.<\/p>\n\n\n\n

Powierzchnia zabudowy<\/b> \u2013 jest to powierzchnia liczona po obrysie zewn\u0119trznych kraw\u0119dzi wyko\u0144czonego budynku. Do tej powierzchni nie wliczamy element\u00f3w drugorz\u0119dnych, takich jak schody zewn\u0119trzne, daszki, rampy oraz element\u00f3w niewystaj\u0105cych ponad powierzchni\u0119 terenu (gara\u017c podziemny nie stanowi zatem powierzchni zabudowy). Wliczamy za to powierzchni\u0119 jak\u0105 zajmuj\u0105 nadwieszenia kondygnacji. W zwi\u0105zku z tym powierzchnia nadwieszenia kondygnacji nad trawnikiem stanowi w takim przypadku powierzchni\u0119 zabudowy.<\/p>\n\n\n\n

Powierzchnia biologicznie czynna<\/b> \u2013 jest to powierzchnia, na kt\u00f3rej mo\u017cliwa jest naturalna wegetacja ro\u015blin oraz powierzchnie w\u00f3d powierzchniowych. W tym przypadku sprawa jest o tyle skomplikowana, \u017ce w r\u00f3\u017cnych aktach prawnych s\u0105 r\u00f3\u017cne definicje powierzchni biologicznie czynnej. Podstawow\u0105 definicj\u0105 jest ta podana w rozporz\u0105dzeniu o warunkach technicznych. Poza trawnikiem na gruncie dopuszcza ona tak\u017ce zaliczenie do powierzchni biologicznie czynnej 50% powierzchni \u201ezielonej\u201d na dachach i tarasach, je\u017celi powierzchnia takiego pojedynczego dachu wynosi ponad 10 m2<\/sup>. W takim przypadku taras jest jednocze\u015bnie powierzchni\u0105 zabudowy i powierzchni\u0105 biologicznie czynn\u0105. <\/p>\n\n\n\n

Warto pami\u0119ta\u0107, \u017ce obowi\u0105zuj\u0105c\u0105 definicj\u0105 jest ta podana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, na kt\u00f3rego obszarze wykonujemy projekt. Czasem powo\u0142uje si\u0119 ona na t\u0119 podan\u0105 w warunkach technicznych, a czasem jest nieco inna. Studiuj\u0105c taki plan, nale\u017cy zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119, czy plan dopuszcza powierzchni\u0119 biologicznie czynn\u0105 na doj\u015bciach i dojazdach (w postaci tzw. \u201eekokratki\u201d o odpowiednim wska\u017aniku powierzchni biologicznie czynnej).<\/p>\n\n\n\n

Powierzchnia utwardze\u0144<\/b> \u2013 to wszelkiego rodzaju utwardzenia na powierzchni doj\u015b\u0107, dojazd\u00f3w, a tak\u017ce opaski \u017cwirowe wok\u00f3\u0142 budynk\u00f3w, na kt\u00f3rych niemo\u017cliwe jest funkcjonowanie ro\u015blinno\u015bci.<\/p>\n\n\n

\n
\"Baner-1\"<\/a><\/figure><\/div>\n\n\n

Powierzchnie wykorzystywane do okre\u015blenia metra\u017cu budynku<\/h2>\n\n\n\n

Druga kategoria to powierzchnie dotycz\u0105ce metra\u017cu budynku.<\/b> Zgodnie z norm\u0105 PN-ISO 9836:1997 Jest to przede wszystkim powierzchnia ca\u0142kowita<\/b> b\u0119d\u0105ca sum\u0105 powierzchni ca\u0142kowitych na ka\u017cdej kondygnacji. Powierzchnia ca\u0142kowita kondygnacji to powierzchnia liczona po zewn\u0119trznym obrysie budynku na poziomie wyko\u0144czonej posadzki wewn\u0105trz budynku.<\/p>\n\n\n\n

Do powierzchni tej wliczamy tak\u017ce:
– loggie
– zadaszone tarasy<\/p>\n\n\n\n

Nie wliczamy za\u015b:
– balkon\u00f3w
– niezadaszonych taras\u00f3w
– wn\u0119k i wyst\u0119p\u00f3w dla cel\u00f3w konstrukcyjnych lub estetycznych oraz wyprofilowa\u0144, je\u017celi nie zmieniaj\u0105 powierzchni netto kondygnacji<\/p>\n\n\n\n

Kolejna istotna kwestia, o kt\u00f3rej warto wspomnie\u0107, to poddasza. Wed\u0142ug powy\u017cszej normy, wszystkie poddasza niezale\u017cnie od tego, czy s\u0105 u\u017cytkowe czy nie, s\u0105 wliczane do powierzchni ca\u0142kowitej pod warunkiem, \u017ce ich wysoko\u015b\u0107 wynosi powy\u017cej 1,9 m \u2013 s\u0105 z definicji kondygnacj\u0105 i mo\u017cna porusza\u0107 si\u0119 po nich w pozycji wyprostowanej.<\/p>\n\n\n

\n
\"Powierzchnia<\/figure><\/div>\n\n\n

Powierzchni\u0119 ca\u0142kowit\u0105 mo\u017cemy roz\u0142o\u017cy\u0107 na mniejsze sk\u0142adowe, kt\u00f3rymi s\u0105:
– powierzchnia netto
– powierzchnia konstrukcji
– powierzchnia zadaszonych taras\u00f3w i loggii<\/p>\n\n\n\n

Powierzchnia netto<\/b> to powierzchnia, kt\u00f3r\u0105 mo\u017cna zobaczy\u0107 w tabelach przy wi\u0119kszo\u015bci rzut\u00f3w kondygnacji, kt\u00f3re dostajemy od architekt\u00f3w czy deweloper\u00f3w. Jest to powierzchnia wszystkich pomieszcze\u0144 w \u015bwietle wyko\u0144czonych \u015bcian. Kiedy w ofertach sprzeda\u017cy podana jest powierzchnia mieszkania, to jest to w\u0142a\u015bnie powierzchnia netto. Jest tu jednak pewna istotna zale\u017cno\u015b\u0107. Powierzchnia ta jest zwi\u0105zana z wysoko\u015bci\u0105 pomieszczenia w \u015bwietle. Ot\u00f3\u017c, je\u017celi chcemy zmierzy\u0107 powierzchni\u0119 pokoju ze sko\u015bnym dachem na poddaszu, to cz\u0119\u015b\u0107 pomieszczenia o wysoko\u015bci powy\u017cej 2,2 m uwzgl\u0119dnimy ca\u0142kowicie. Cz\u0119\u015b\u0107 o wysoko\u015bci od 1,4 m do 2,2 m uwzgl\u0119dnimy w 50%, natomiast cz\u0119\u015b\u0107 poni\u017cej 1,4 m ca\u0142kowicie pominiemy.<\/p>\n\n\n\n

Powierzchnia konstrukcji<\/b> to powierzchnia zaj\u0119ta przez wszelkiego rodzaju \u015bciany i inne przegrody. Tej powierzchni nie podajemy w \u017cadnych bilansach.<\/p>\n\n\n\n

Powierzchnia zadaszonych taras\u00f3w i loggii<\/b> to powierzchnia ograniczona \u015bcianami i balustradami.<\/p>\n\n\n

\n
\"Powierzchnia<\/figure><\/div>\n\n\n

W powy\u017cszym artykule opisali\u015bmy praktyki dotycz\u0105ce okre\u015blania powierzchni stosowane przy wykonywaniu analiz ch\u0142onno\u015bci i projektowaniu budynk\u00f3w. Ze wzgl\u0119du na niejednolite przepisy w geodezji i zarz\u0105dzaniu nieruchomo\u015bciami, mo\u017cna spotka\u0107 si\u0119 z istotnymi r\u00f3\u017cnicami w definicjach powierzchni. Mamy nadziej\u0119, \u017ce nieco rozja\u015bnili\u015bmy Pa\u0144stwu temat do\u015b\u0107 zawi\u0142y temat. Je\u015bli jednak nadal maj\u0105 Pa\u0144stwo w\u0105tpliwo\u015bci to ch\u0119tnie je rozwiejemy. Zapraszamy do kontaktu<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Autorem tekstu jest mgr in\u017c. arch. Jacek Jurkiewicz, pracuj\u0105cy na co dzie\u0144 w zespole architekt\u00f3w A8 Architektura. <\/em><\/p>\n\n\n\n

 <\/p>\n\n\n\n

Bibliografia:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Polska Norma: W\u0142a\u015bciwo\u015bci u\u017cytkowe w budownictwie PN-ISO 9836:2015-12
Rozporz\u0105dzenie \u2013 warunki techniczne jakim powinny odpowiada\u0107 budynki i ich usytuowanie z dnia 7 czerwca 2019 roku z p\u00f3\u017an. zmianami
Rozporz\u0105dzenie \u2013 zakres i forma projektu budowlanego z dnia 25 czerwca 2021 roku<\/a><\/p>\n\n\n\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Wielu naszych klient\u00f3w na r\u00f3\u017cnych etapach pracy nad projektem i budow\u0105 pr\u00f3buje zg\u0142\u0119bi\u0107 zagadnienia zwi\u0105zane z powierzchni\u0105 zabudowy. Wiedza ta jest potrzebna na etapie opracowania projektu, aby zrozumie\u0107, co ka\u017cda z powierzchni oznacza. Przydaje si\u0119 r\u00f3wnie\u017c p\u00f3\u017aniej, na etapie zwi\u0105zanym ze zg\u0142aszaniem budynku do u\u017cytkowania, kiedy przychodzi czas na wype\u0142nienie wniosk\u00f3w w celu wyliczenia podatku […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":2120,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[15,52,51],"tags":[26,27,28,29,30,31,32,33],"class_list":["post-2106","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-opinia-eksperta","category-dla-biznesu","category-twoj-dom","tag-powierzchnia-biologicznie-czynna","tag-powierzchnia-calkowita","tag-powierzchnia-konstrukcji","tag-powierzchnia-netto","tag-powierzchnia-utwardzen","tag-powierzchnia-zabudowy","tag-powierzchnia-zadaszonych-tarasow-i-loggi","tag-powierzchnie"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/a8architektura.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2106","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/a8architektura.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/a8architektura.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/a8architektura.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/a8architektura.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2106"}],"version-history":[{"count":24,"href":"https:\/\/a8architektura.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2106\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9111,"href":"https:\/\/a8architektura.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2106\/revisions\/9111"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/a8architektura.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2120"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/a8architektura.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2106"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/a8architektura.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2106"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/a8architektura.pl\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2106"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}