{"id":1106,"date":"2022-06-13T07:00:00","date_gmt":"2022-06-13T05:00:00","guid":{"rendered":"http:\/\/a8architektura.pl\/?p=1106"},"modified":"2026-02-11T10:59:29","modified_gmt":"2026-02-11T09:59:29","slug":"przed-zakupem-dzialki-inwestycyjnej-cz-1","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/a8architektura.pl\/en\/architektura\/przed-zakupem-dzialki-inwestycyjnej-cz-1","title":{"rendered":"Analiza ch\u0142onno\u015bci dzia\u0142ki"},"content":{"rendered":"\n

Analiza ch\u0142onno\u015bci dzia\u0142ki \u2013 czym jest i po co si\u0119 j\u0105 wykonuje?<\/h2>\n\n\n\n

Wi\u0119kszo\u015b\u0107 inwestor\u00f3w przed zakupem dzia\u0142ki szczeg\u00f3\u0142owo bada teren lub zleca wykonanie analiz ch\u0142onno\u015bci architektowi. Najcz\u0119\u015bciej chce wiedzie\u0107 ile maksymalnie na dzia\u0142ce mo\u017cna zmie\u015bci\u0107 mieszka\u0144 lub us\u0142ug, oraz czy nie ma jaki\u015b niebezpiecze\u0144stw z ni\u0105 zwi\u0105zanych. W naszym biurze wykonujemy znaczn\u0105 ilo\u015b\u0107 takich analiz ch\u0142onno\u015bci terenu, czasem te\u017c otrzymujemy ju\u017c gotowe, wykonane przez inne pracownie projektowe.<\/p>\n\n\n\n

Przygotowanie dobrej, rzetelnej analizy ch\u0142onno\u015bci sprawia du\u017co frajdy projektowej, ale jest te\u017c niezwykle trudne ze wzgl\u0119du na szereg zagadnie\u0144 wymagaj\u0105cych poruszenia. Niekiedy wymaga te\u017c rozbudowanych analiz urbanistycznych.<\/p>\n\n\n\n

Jakie dokumenty s\u0105 potrzebne do analizy ch\u0142onno\u015bci dzia\u0142ki?<\/h2>\n\n\n\n

Podstaw\u0105 wykonania analizy ch\u0142onno\u015bci terenu powinny by\u0107 poni\u017csze opracowania:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Operat szacunkowy – wykonany przez uprawnionego rzeczoznawc\u0119 nieruchomo\u015bci szczeg\u00f3\u0142owo opisuje dzia\u0142k\u0119 i wskazuje na akty prawne, np. prawa miejscowego, kt\u00f3re bezpo\u015brednio jej dotycz\u0105.<\/li>\n\n\n\n
  2. Miejscowy plan Zagospodarowania Przestrzennego \u2013 cz\u0119\u015b\u0107 teren\u00f3w w Polsce obj\u0119tych jest przygotowanymi przez urbanist\u00f3w planami, kt\u00f3re dok\u0142adnie okre\u015blaj\u0105 przeznaczenie terenu i budynk\u00f3w, takie jak maksymalna wysoko\u015b\u0107, liczba kondygnacji. Plan do analizy ch\u0142onno\u015bci mo\u017cna \u015bci\u0105gn\u0105\u0107 z Internetu lub zam\u00f3wi\u0107 wypis w Starostwie, na kt\u00f3ry czeka si\u0119 oko\u0142o tygodnia. W Warszawie obszary obj\u0119te planami i ich teksty plan\u00f3w zamieszczane s\u0105 na urz\u0119dowej mapie Warszawy.<\/a><\/li>\n\n\n\n
  3. Decyzja o Warunkach zabudowy \u2013 Tylko niewiele ponad 25% powierzchni kraju jest obj\u0119tych Planami Miejscowymi. Dla pozosta\u0142ych 70% mo\u017cliwo\u015bci zabudowy okre\u015bli Decyzja o Warunkach Zabudowy wydawana przez Gmin\u0119. Wydanie takie decyzji jest d\u0142ugotrwa\u0142e (kilka miesi\u0119cy) i poprzedzaj\u0105 j\u0105 uzgodnienia formalne oraz szczeg\u00f3\u0142owa analiza architektoniczno-urbanistyczna wykonana przez urz\u0119dnik\u00f3w. Decyzja okre\u015bli mi\u0119dzy innymi: linie zabudowy, wska\u017aniki powierzchni, szeroko\u015b\u0107 elewacji frontowej, geometri\u0119 dachu, maksymaln\u0105 wysoko\u015b\u0107 elewacji. Wielu inwestor\u00f3w nie chce czeka\u0107 na tak\u0105 decyzj\u0119 niekt\u00f3rzy za\u015b podpisuj\u0105 umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105 ze sprzedaj\u0105cym i zakup uzale\u017cniaj\u0105 od pozytywnie wydanej, prawomocnej powy\u017cszej Decyzji.<\/li>\n\n\n\n
  4. Analiza Architektoniczno-Urbanistyczna \u2013 wykonanie takiego opracowania mo\u017ce by\u0107 cz\u0119\u015bci\u0105 analizy ch\u0142onno\u015bci. Przygotowuj\u0105c j\u0105 nale\u017cy oprze\u0107 si\u0119 na Ustawie \u201eO Planowani i Zagospodarowaniu Przestrzennym\u201d oraz na Rozporz\u0105dzeniu Ministra Infrastruktury \u201eW sprawie sposobu ustalania wymaga\u0144 dotycz\u0105cych nowej zabudowy i zagospodarowania terenu\u201d. Daje to du\u017c\u0105 szans\u0119 na to, \u017ce analiza b\u0119dzie zbie\u017cna z analiz\u0105 urbanista w Gminie. Jednak\u017ce nale\u017cy pami\u0119ta\u0107, \u017ce analiza urbanistyczna jest zawsze cz\u0119\u015bciowo subiektywnym opracowaniem.<\/li>\n\n\n\n
  5. Studium \u2013 je\u015bli teren nie jest obj\u0119ty Planem Miejscowym, to jest du\u017ca szansa, \u017ce obj\u0119ty jest Studium. Ten dokument wskazuje na og\u00f3lne, najwa\u017cniejsze wytyczne dla terenu i ograniczenia. Nie jest jednak \u015bci\u015ble obowi\u0105zuj\u0105cym i wielokrotnie udawa\u0142o mi si\u0119 uzyskiwa\u0107 dla klient\u00f3w lepsze Warunki Zabudowy ni\u017c okre\u015blone w studium. Studium uwarunkowa\u0144 i kierunk\u00f3w zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy dost\u0119pne jest na stronie Urz\u0119du Miasta.<\/a> Wszystkie decyzje o Warunkach Zabudowy niezgodne z nim s\u0105 szczeg\u00f3\u0142owo sprawdzane przez Ratusz, co niezwykle wyd\u0142u\u017ca czas oczekiwania.<\/li>\n\n\n\n
  6. Mapa \u2013 aktualna mapa zasadnicza.<\/li>\n\n\n\n
  7. Wypis i wyrys z rejestru grunt\u00f3w \u2013 okre\u015blaj\u0105cy w szczeg\u00f3lno\u015bci rodzaj grunt\u00f3w. Najcz\u0119stszym problemem utrudniaj\u0105cym budow\u0119 s\u0105 grunty klasyfikowane jako rolne (spotykane nawet w miastach) oraz grunty le\u015bne<\/li>\n\n\n\n
  8. Opinia geotechniczna \u2013 okre\u015bla no\u015bno\u015b\u0107 gruntu, mo\u017cliwo\u015bci posadowienia, poziom wody gruntowej, niebezpiecze\u0144stwo powodzi. Na jej podstawie mo\u017cna oszacowa\u0107 rodzaj i koszty fundamentowania.<\/li>\n\n\n\n
  9. Wst\u0119pne warunki medi\u00f3w – informacje od gestor\u00f3w medi\u00f3w dotycz\u0105ce mo\u017cliwo\u015bci zaopatrzenia budynk\u00f3w i dzia\u0142ki w: gaz, wod\u0119, w tym na cele po\u017carowe, dost\u0119pno\u015b\u0107 cieplnej sieci miejskiej, kanalizacji.<\/li>\n\n\n\n
  10. Dokumenty drogowe – potwierdzaj\u0105 to, \u017ce dzia\u0142ka ma dost\u0119p do drogi publicznej, co jest w pierwszej kolejno\u015bci niezb\u0119dne do uzyskania decyzji o Warunkach Zabudowy i oczywi\u015bcie jest potrzebne do funkcjonowania budynku.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Nie wszystkie z tych dokument\u00f3w s\u0105 od razu dost\u0119pne, niekt\u00f3re z nich architekt otrzymuje od inwestora o inne wyst\u0119puje sam. Szczeg\u00f3\u0142owe ich zbadanie staje si\u0119 podstaw\u0105 opracowania analizy ch\u0142onno\u015bci terenu.<\/p>\n\n\n\n

    Jak wygl\u0105da profesjonalna analiza ch\u0142onno\u015bci dzia\u0142ki? (opis + rysunki)<\/h2>\n\n\n\n

    Analizy w zale\u017cno\u015bci od potrzeb r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 od siebie bardzo. Zar\u00f3wno zakresem jak i szczeg\u00f3\u0142owo\u015bci\u0105 opracowania. Zasadniczo opracowanie sk\u0142ada si\u0119 z cz\u0119\u015bci opisowej i cz\u0119\u015bci rysunkowej.<\/p>\n\n\n\n

    Cz\u0119\u015b\u0107 opisowa analizy ch\u0142onno\u015bci dzia\u0142ki<\/h3>\n\n\n\n

    W cz\u0119\u015bci opisowej powinny znale\u017a\u0107 si\u0119:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. Analiza zapis\u00f3w prawa miejscowego. W najbardziej komfortowej sytuacji s\u0105 to zapisy Miejscowego planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunk\u00f3w Zabudowy. Je\u015bli takie dokumenty s\u0105 dla dzia\u0142ki, to \u015bwietnie! Z du\u017c\u0105 precyzj\u0105 mo\u017cna okre\u015bli\u0107 potencjaln\u0105 zabudow\u0119. Je\u015bli nie ma ich to jest trudniej. Posi\u0142kujemy si\u0119 wtedy dokumentem bardziej og\u00f3lnym – Studium Uwarunkowa\u0144. W przypadku i jego braku, pozostaje analiza zabudowy s\u0105siedniej oraz akt\u00f3w prawnych b\u0119d\u0105cych w opracowaniu Gminy.<\/li>\n\n\n\n
    2. Opis proponowanej zabudowy, pod k\u0105tem optymalnego wykorzystania dzia\u0142ki.<\/li>\n\n\n\n
    3. Opis obs\u0142ugi terenu przez infrastruktur\u0119 techniczn\u0105.<\/li>\n\n\n\n
    4. Zestawienie powierzchni w formie tabeli. Dla inwestora najwa\u017cniejsz\u0105 powierzchn\u0105 jest najcz\u0119\u015bciej PUM (powierzchnia u\u017cytkowa mieszka\u0144). Cz\u0119sto za\u015b PUU (powierzchnia u\u017cytkowa us\u0142ug) lub GLA (gross leasable area – powierzchnia najmu brutto). Zobacz te\u017c nasz artyku\u0142<\/a> dotycz\u0105cy powierzchni.<\/li>\n\n\n\n
    5. Opis wariant\u00f3w \u2013 je\u015bli takie s\u0105. Np. mo\u017cna zbada\u0107 dzia\u0142k\u0119 pod k\u0105tem zabudowy jednorodzinnej a potem wielorodzinnej. Por\u00f3wna\u0107 zyskowno\u015b\u0107 ka\u017cdej z opcji.<\/li>\n\n\n\n
    6. Analiza silnych i s\u0142abych stron dzia\u0142ki. Mo\u017ce by\u0107 w formie tabeli SWOT lub innej. Dotyczy mo\u017cliwo\u015bci zabudowy, przy\u0142\u0105czenia medi\u00f3w, komunikacji, s\u0105siedniej zabudowy, zieleni na dzia\u0142ce.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Cz\u0119\u015b\u0107 rysunkowa analizy ch\u0142onno\u015bci dzia\u0142ki<\/h3>\n\n\n\n

      Cz\u0119\u015b\u0107 rysunkowa zale\u017cy od czasu i bud\u017cetu. Tak\u017ce do potrzeb inwestora na tym etapie. W minimalnym zakresie powinna zawiera\u0107:<\/p>\n\n\n\n

        \n
      1. Schematy analizuj\u0105ce zapisy prawa miejscowego.<\/li>\n\n\n\n
      2. Schematy mo\u017cliwego zagospodarowania terenu.<\/li>\n\n\n\n
      3. Propozycja zabudowy dzia\u0142ki w formie bry\u0142owej.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

        Cz\u0119sto cz\u0119\u015b\u0107 rysunkowa uzupe\u0142niana jest o:<\/p>\n\n\n\n