Przed zakupem działki inwestycyjnej – cz. 1

Analiza chłonności terenu i analiza urbanistyczna

Większość inwestorów, przed zakupem działki szczegółowo teren teren lub zleca wykonanie analiz chłonności architektowi. Najczęściej chce wiedzieć ile maksymalnie na działce można zmieścić mieszkań lub usług, oraz czy nie ma jakiś niebezpieczeństw z nią związanych. W naszym biurze wykonujemy znaczną ilość takich analiz, czasem też otrzymujemy już gotowe, wykonane przez inne pracownie projektowe.

Przygotowanie dobrej, rzetelnej analizy chłonności sprawia dużo frajdy projektowej, ale jest też niezwykle trudne ze względu na szereg zagadnień wymagających poruszenia. Niekiedy wymaga też rozbudowanych analiz urbanistycznych.

Podstawą wykonania analizy chłonności terenu powinny być poniższe opracowania:

  1. Operat szacunkowy – wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę nieruchomości szczegółowo opisuje działkę i wskazuje na akty prawne, np. prawa miejscowego, które bezpośrednio jej dotyczą.
  2. Miejscowy plan Zagospodarowania Przestrzennego – część terenów w Polsce objętych jest przygotowanymi przez urbanistów planami, które dokładnie określają przeznaczenie terenu i budynków, takie jak maksymalna wysokość, liczba kondygnacji. Plan do analizy chłonności można ściągnąć z Internetu lub zamówić wypis w Starostwie, na który czeka się około tygodnia. W Warszawie obszary objęte planami i ich teksty planów zamieszczane są na urzędowej mapie Warszawy.
  3. Decyzja o Warunkach zabudowy – Tylko niewiele ponad 25% powierzchni kraju jest objętych Planami Miejscowymi. Dla pozostałych 70% możliwości zabudowy określi Decyzja o Warunkach Zabudowy wydawana przez Gminę. Wydanie takie decyzji jest długotrwałe (kilka miesięcy) i poprzedzają ją uzgodnienia formalne oraz szczegółowa analiza architektoniczno-urbanistyczna wykonana przez urzędników. Decyzja określi między innymi: linie zabudowy, wskaźniki powierzchni, szerokość elewacji frontowej, geometrię dachu, maksymalną wysokość elewacji. Wielu inwestorów nie chce czekać na taką decyzję niektórzy zaś podpisują umowę przedwstępną ze sprzedającym i zakup uzależniają od pozytywnie wydanej, prawomocnej powyższej Decyzji.
  4. Analiza Architektoniczno-Urbanistyczna – wykonanie takiego opracowania może być częścią analizy chłonności. Przygotowując ją należy oprzeć się na Ustawie „O Planowani i Zagospodarowaniu Przestrzennym” oraz na Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury „W sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu”. Daje to dużą szansę na to, że analiza będzie zbieżna z analizą urbanista w Gminie. Jednakże należy pamiętać, że analiza urbanistyczna jest zawsze częściowo subiektywnym opracowaniem.
  5. Studium – jeśli teren nie jest objęty Planem Miejscowym, to jest duża szansa, że objęty jest Studium. Ten dokument wskazuje na ogólne, najważniejsze wytyczne dla terenu i ograniczenia. Nie jest jednak ściśle obowiązującym i wielokrotnie udawało mi się uzyskiwać dla klientów lepsze Warunki Zabudowy niż określone w studium. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy dostępne jest na stronie Urzędu Miasta. Wszystkie decyzje o Warunkach Zabudowy niezgodne z nim są szczegółowo sprawdzane przez Ratusz, co niezwykle wydłuża czas oczekiwania.
  6. Mapa – aktualna mapa zasadnicza.
  7. Wypis i wyrys z rejestru gruntów – określający w szczególności rodzaj gruntów. Najczęstszym problemem utrudniającym budowę są grunty klasyfikowane jako rolne (spotykane nawet w miastach) oraz grunty leśne
  8. Opinia geotechniczna – określa nośność gruntu, możliwości posadowienia, poziom wody gruntowej, niebezpieczeństwo powodzi. Na jej podstawie można oszacować rodzaj i koszty fundamentowania.
  9. Wstępne warunki mediów – informacje od gestorów mediów dotyczące możliwości zaopatrzenia budynków i działki w: gaz, wodę, w tym na cele pożarowe, dostępność cieplnej sieci miejskiej, kanalizacji.
  10. Dokumenty drogowe – potwierdzają to, że działka ma dostęp do drogi publicznej, co jest w pierwszej kolejności niezbędne do uzyskania decyzji o Warunkach Zabudowy i oczywiście jest potrzebne do funkcjonowania budynku.

Nie wszystkie z tych dokumentów są od razu dostępne, niektóre z nich architekt otrzymuje od inwestora o inne występuje sam. Szczegółowe ich zbadanie staje się podstawą opracowania analizy chłonności terenu. Zawartość tego opracowania wkrótce opiszę w drugiej części wpisu.

arch. Piotr Lewandowski